주택임대차보호법상의 대항요건 중 주민등록의 경우, 가족들의 주민등록은 유지하고 임차인만 일시적으로 전출하였다면 대항요건이 유지될 수 있을까?

판례 해설

주택임대차보호법상 대항력의 요건인 주민등록과 건물의 인도는 제3자에 대한 공시방법의 역할을 하고 있어 법원은 이러한 요건에 대한 충족 여부에 대해 신중하게 판단하고 있다. 대상 판결에서와 같이 당사자가 임대차 최초 개시 시점부터 주민등록과 건물의 인도 요건을 충족하였으나 이후 하나라도 충족하지 못한 경우라면, 복귀하여 요건을 모두 충족한 시점부터 대항력이 인정되어 그 사이의 선의의 제3자에 대해서는 대항할 수 없는 것이다.

그러나 이러한 대항요건 중 주민등록은 임대차계약의 당사자뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등의 가족을 포함하여 그 효력을 인정하고 있다. 따라서 임차인이 가족과 함께 목적물에 점유하던 중 임차인 본인만 홀로 전출하였다고 하더라도, 그 가족명의의 주민등록이 유지되고 있다면 대항력은 지속된다. 이는 점유보조자의 법리를 고려하여 점유보조자의 점유를 직접점유자의 점유로 해석한 것으로 보인다.

법원 판단

원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 내세운 증거에 의하여, 이 사건 임차주택 등에 대한 근저당권자인 원고의 임의경매 개시신청에 따라 서울민사지방법원은 1993. 1. 8. 임의경매 개시결정을 하였고, 같은 달 12. 그 기입등기가 이루어진 사실, 피고는 1992. 2. 17. 소외 안병○로부터 이 사건 임차주택의 1층 중 방 1칸을 임차하여 그 무렵 이를 인도받아 입주하였으나, 위 임의경매 개시결정의 기입등기가 이루어진 이후인 1993. 10. 25.에야 비로소 이에 대한 주민등록 전입신고를 마친 사실을 인정한 다음, 피고는 이 사건 경매개시결정의 기입등기가 이루어지기 이전에 이 사건 임차주택의 주소지에 주민등록을 마쳐 두지 아니하였으므로 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액임차인에 해당한다고 볼 수 없어 근저당권자인 원고보다 우선하여 소액보증금을 받을 수 없다고 판단하였다.

그러나 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고( 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 참조), 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것이다(대법원 1989. 1. 17.자 88다카143 결정 참조).

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