주택의 하자가 공동주택관리령에서 규정한 하자보수 기간은 도과했지만, 아직 공제조합의 보증계약 약관에서 정한 보증기간을 도과하지 않은 경우 공제조합의 하자보수 이행의무 부담 여부

[ 판례 해설 ]

시행사 등 수급인이 시공한 건물에 대해 도급인이 하자보수 보증의무 계약을 체결한 경우, 이는 민법상 보증계약에 해당하기 때문에 원칙적으로 보증의 기본적인 법리 즉 부종성의 원칙이 적용된다. 따라서 원 채무가 소멸하면 보증채무 역시 소멸하게 된다.

대상판결도 이러한 법리를 적용하여 비록 보증보험회사가 정한 보증기간이 도과하지는 않았어도 법령에서 규정한 하자보수기간이 도과하였다면 그 이후에 발생한 하자에 대해서는 공제조합이 하자보수 의무를 부담하지 않는다고 판단한 것이다.

다만 하자보수에 대한 보증계약은 입주자를 두텁게 보호하기 위한 것인바, 이러한 취지를 고려하지 않은 채 법리만을 적용하여 내려진 대상판결은 수분양자에게 아쉬운 판결이라 할 것이다.

[ 법원 판단 ]

구 법 제38조 제15항, 구 관리령 제17조에 따른 하자보수보증금 예치의무를 이행하기 위하여, 공제조합과 ○○아파트 신축공사에 대하여 보증기간을 정하여 구 주택건설촉진법시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16283호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제43조의5 제1항 제1호 (가)목에 규정된 의무하자보수보증계약을 체결하고, 그 보증계약의 약관에, '공제조합은 보증기간 동안 발생한 하자에 대하여 공동주택관리령에서 정한 절차에 따라 그 보수이행 청구를 받았음에도 조합원이 이를 이행하지 아니함으로써 입주자대표회의가 입은 손해를 보상하되, 사용검사 이전에 발생한 손해는 보상하지 아니한다.'고 규정되어 있는 경우, 그 보증대상이 되는 손해는 일단 구 관리령에 따라 보수를 청구할 수 있는 하자로 인한 손해이어야 할 것이므로, 결국 그 보증대상이 되는 하자는 구 관리령 제16조 및 구 관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에서 규정하고 있는 하자여야 하는바, 구 관리령 및 구 관리규칙에서는 하자보수대상인 시설공사의 구분 및 하자의 범위와 그 하자보수의무기간을 규정하고 있으므로, 그 보증대상이 되는 하자는 구 관리령 및 구 관리규칙에 규정된 하자보수의무기간을 도과하기 전에 발생한 것이어야 하고, 그 이후에 발생한 하자는 비록 그것이 의무하자보수보증계약에서 약정한 보증기간 내에 발생하였다 할지라도 그 보증대상이 되지 아니한다(대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결 등 참조).

그런데 원심판결 별지 1. '하자 및 보수비용'에 기재된 이 사건 하자 중 'a. 공용부분' 제1항(각 동 외부균열)과 'b. 전용부분' 제1항(각 세대 내부균열) 등을 제외한 하자 부분들은 그 하자보수책임기간이 각 1년 또는 2년인 것으로 보이므로, 원심으로서는 우선 그 하자들이 발생한 때가 그 사용검사일로부터 각 그 하자보수책임기간 내인지 여부에 대하여 더 심리ㆍ판단하였어야 할 것이다.

따라서 원심판결에는 하자보수보증계약상의 보증책임의 범위에 관한 법리를 오해하여, 필요한 심리를 다 하지 아니한 위법이 있고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다.

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