주상복합건물 내 아파트와 상가 간 주차장 사용 분쟁, 대법원 판결로 정리!
- 권형필 변호사
- 6월 16일
- 2분 분량
판례 해설
주상복합은 아파트와 상가가 공존하는 공간이다. 하지만 이 둘의 이해관계가 다르기 때문에 갈등이 빈번하게 발생한다. 특히 아파트에서 상가 입주자나 방문객 등의 주차장 사용 제한으로 인한 다툼이 잦다. 하지만 일반적으로 주차장은 건물의 공용부분인바, 이러한 입주자대표회의의 조치에 대해 상가 측에서는 소유권에 기한 방해배제청구권으로 대응한다.
위와 같은 주상복합건물 내 주차장 사용에 대한 다툼에 대해서 기존의 대법원 판례는 '수인한도론'에 따라 판단했다. 수인한도론이란, 서로의 이해가 상충되는 상황에서 권리행사의 타당성과 그로 인해 침해받는 이익 등을 비교한 후, 상호 간에 어느 정도의 침해를 용인하되, 그 한도를 넘었을 때 비로소 방해배제와 같은 청구를 인정하는 것이다. 하지만 이러한 수인한도론은 판단하는 주체의 주관이 개입할 가능성이 크고, 그로 인해 하급심 법원에서는 유사한 사안에 대해 서로 다른 판결이 내려지는 상황이 발생했다.
한편, 2000년대 초반부터 지어진 건물들은 이러한 분쟁을 사전에 막기 위해 아파트와 상가의 주차공간을 구조적으로 분리하여 지어졌다. 결국 이러한 건물에서는 애초에 아파트와 상가의 주차장이 서로 연결되지 않기 때문에 수인한도론이 아닌 일부 공용부분의 법리가 적용되었다.
아래에서 살펴볼 사건 역시 일부공용부분 법리가 적용된 사건이다.
법원 판단
집합건물 중 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물 부분이나 공정증서로 공용부분으로 정한 건물 부분 등을 공용부분이다. 집합건물의 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하지만, 일부 구분소유자에게만 공용에 제공되는 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다. 건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지 여부는 일부공용부분이라는 취지가 등기되어 있거나 소유자의 합의가 있다면 그에 따르고, 그렇지 않다면 건물의 구조, 용도, 이용상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재내용 등을 종합하여 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단하여야 한다.
이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내 특정 동의 건물부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다.
원심은 다음과 같은 이유로 지하주차장이 아파트 구분소유자만의 공용에 제공되는 일부공용부분이라고 보아 원고의 청구를 배척하였다.
상가는 이 사건 단지의 대로변에 위치하고 단지의 부속상가로 건축되었으나, 아파트 10개동과 상가는 별개의 건물로 신축, 분양되고 구조나 외관상 분리, 독립되어 있으며 기능과 용도가 다르다.
지하주차장은 구조에 따른 객관적 용도에 비추어 아파트 구분소유자만의 공용에 제공되고 있다. 지하주차장은 이 사건 단지 정문의 출입구로만 들어갈 수 있고 차단기가 설치되어 아파트 입주민과 방문자만 출입할 수 있으나, 지상 주차장은 누구나 이용할 수 있다. 지하주차장에는 아파트 10개 동의 승강기로 직접 연결되는 출입문이 있고 출입문에는 해당 아파트 동의 입주민만 들어갈 수 있는 출입통제장치가 있으나, 지하주차장과 상가는 직접 연결되어 있지 않다.
아파트 구분소유자는 지하주차장 전체 면적 중 전유부분 면적에 비례하여 분할, 산출한 면적을 공용부분으로 분양받았다. 아파트의 집합건축물 대장에는 지하주차장에 대해 아파트 구분소유자만이 공유하고 위와 같이 분양받은 면적이 공용부분 면적으로 기재되어 있다. 이러한 공용부분 면적을 계산할 때 상가의 연면적은 고려되지 않았다. 반면 상가의 분양계약서와 건축물대장에는 지하주차장이 분양면적이나 공용부분으로 기재되어 있지 않다.
지하주차장은 대지사용권의 대상이 아니므로, 대지사용권이 있다고 하여 지하주차장을 사용할 수 있는 것은 아니다.
원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심판결은 정당하고 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않고 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 집합건물법의 대지사용권이나 공용부분 이용에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
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