전세권 등기를 마친 임차인이 주택임대차보호법상 임차인으로서 배당요구를 한 경우, 전세권은 어떻게 될까?
- 권형필 변호사
- 2024년 10월 4일
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판례 해설
하나의 건물을 사용하고 수익하는 사람이 두 개의 권리를 가지는 경우가 있다. 대표적으로 주택임대차보호법상 임차권을 가지고 있는 임차인이 자신의 권리를 강화하기 위해 전세권 등기를 마친 경우이다. 이런 상황에서 주임법상 임차인으로서 배당요구를 했다면 전세권은 어떻게 될까.
민사집행법에 따라 전세권이 저당권 등 다른 권리에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되고, 소멸되지 않는 경우에는 매수인이 인수하지만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다고 규정하고 있다. 한편, 임차인은 주택임대차보호법에 따라 경매절차에서 배당요구를 할 수 있고, 보증금 전액을 배당받으면 해당 임차권은 소멸한다.
사실 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 전세권 등기를 마친 경우, 이는 자신의 권리를 강화하기 위함이다. 따라서 둘 중 하나의 권리에 기하여 배당요구를 했다면 다른 하나의 권리는 소멸한다고 생각할 수 있다.
하지만 법원은 주택임대차보호법에 따라 행사할 수 있는 임차인의 권리와 전세권자로서의 권리가 엄연히 별개의 권리임을 지적하면서 임차인으로서의 배당요구를 했어도 전세권으로서의 권리는 여전히 존재하므로 낙찰자가 인수해야 한다고 판단하였다.
법원 판단
민사집행법 제91조 제3항은 "전세권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다"라고 규정하고, 같은 조 제4항은 "제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다"라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권 설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 다리 하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다.
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