입주자대표회의가 구성되기 전에 사업주체가 체결한 계약, 입주자대표회의가 승계해야 할까?

[ 판례 해설 ]

아파트가 건축되고 입주민들이 입주한다고 해서 입주자대표회의가 바로 구성되는 것은 아니다. 그렇기 때문에 사업주체나 시행사가 아파트 관리를 위한 관리업체를 선정하는 경우가 발생한다.

그렇다면 이후에 구성된 입주자대표회의가 이전에 사업주체 등이 체결한 계약의 권리 및 의무를 그대로 승계해야 할까.

이에 원심 법원에서는 입주자대표회의가 앞서 언급한 권리 및 의무를 상계한다고 판단하였다. 그러나 대법원은 사업주체의 관리권한이 입주자대표회의 구성 전까지로 한시적인 점 등을 지적하며 사업주체가 체결한 계약의 권리 의무를 입주자대표회의가 승계하지 않는다고 판단하였다.

[ 법원 판단 ]

가. 구 주택법 제43조 제1항은 “사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다.”라고 규정하여, 사업주체에 의한 공동주택의 관리는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지의 한시적인 관리임을 명시하고 있다.

나아가 구 주택법은 제43조 제3항에서 “입주자가 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업주체에게 통지하여야 한다.”라고 규정하는 등 입주예정자의 과반수가 입주한 이후에는 입주자 또는 입주자가 구성하는 입주자대표회의에 의한 자율적인 공동주택의 관리를 보장하고 있다.

따라서 사업주체가 입주예정자의 과반수 입주 이전에 공동주택의 관리와 관련하여 제3자와 체결한 계약에 따른 권리·의무에 대하여도 입주자대표회의 등에게 일률적으로 승계의무를 부과하는 것으로 이 사건 조항을 해석함으로써 그 계약의 효력을 사업주체에 의한 공동주택의 관리가 종료된 이후에까지 당연하게 확장시키는 것은 위와 같은 구 주택법 규정의 취지에 반하는 것이다.

나. 한편 구 주택법은 제44조 제3항에서 “관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다.”라고 규정하는 반면, 제47조 제1항에서 “사업주체 또는 리모델링을 하는 자는 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 제29조에 따른 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다.”라고 규정하는 등으로 법률상 지위의 이전에 대하여는 ‘승계’라는 용어를, 물건이나 서류의 사실상 이전에 대하여는 ‘인계’라는 용어를 구분하여 사용하는데, 이 사건 조항에서는 그중 ‘인계’라는 용어를 사용하고 있다.

그리고 이 사건 조항을 구체화하고 있는 구 주택법 시행령(2012. 3. 13. 대통령령 제23665호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제54조 제1항도 “사업주체는 법 제43조 제6항 본문의 규정에 의하여 관리업무를 자치관리기구 또는 주택관리업자에게 인계하는 때에는 인수·인계서를 작성하여 다음 각 호의 서류를 인계하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의를 대표하는 자의 입회하에 인수자와 인계자가 인수·인계서에 각각 서명·날인하여야 한다.”라고 규정하여 ‘인계’를 관리업무의 사실상 이전의 의미로 사용하고 있다.

또한 이 사건 조항은 사업주체로부터 관리업무를 인수하여야 하는 주체를 ‘해당 관리주체’로 규정하고 있고, 구 주택법 제2조 제14호에 의하면 해당 관리주체는 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장 또는 주택관리업자를 의미하는데, 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장은 관리업무의 집행 과정에서 체결된 계약에 따른 권리·의무의 귀속주체가 될 수 없으며(대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다62657 판결 참조), 구 주택법 시행령 제49조 제1항, 제55조 제1항 등에 의하면 이들 관리주체는 입주자대표회의 등의 위임이나 의결에 의하여 공동주택의 관리업무를 현실적으로 집행하고 구체화하는 지위에 불과하다.

이러한 구 주택법령 규정들의 문언 및 내용에 비추어 보더라도 사업주체가 공동주택의 관리와 관련하여 제3자와 체결한 계약에 따른 권리·의무의 당연 승계까지도 포함시키려는 취지로 이 사건 조항이 관리업무의 인계를 규정한 것이라고 보기는 어렵다.

다. 만약 이와 달리 입주자대표회의 등이 이 사건 조항에 기하여 사업주체가 공동주택의 관리와 관련하여 제3자와 체결한 계약에 따른 권리·의무를 승계할 의무를 부담한다고 해석한다면, 입주자대표회의 등은 별개의 권리주체인 사업주체에 의하여 체결되고 자신은 그 체결 여부나 내용의 형성에 전혀 관여하지 못한 계약에 따른 권리·의무에 대하여도 그것이 공동주택의 관리와 관련되어 있다는 사정만으로 자신의 의사에 반하여 이를 승계하여야 하는 것이 되어 사적자치의 원칙에도 어긋난다.

라. 이러한 사정들을 종합하면 이 사건 조항은 사업주체와 새로운 관리주체 사이에서 관리업무를 사실상 이전하여야 함을 규정하는 것으로 봄이 상당하고, 구 주택법 제2조 제14호가 정하는 관리주체에도 해당하지 아니하는 입주자대표회의에 대하여 사업주체가 공동주택의 관리와 관련하여 제3자와 체결한 계약에 따른 권리·의무 등을 승계할 의무를 부과하는 규정이라고 볼 수 없다.

마. 앞에서의 사실관계를 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 아파트의 입주자대표회의가 이 사건 위탁관리계약에 따른 이 사건 조합의 권리·의무를 승계하지 아니하는 의사를 표시한 이상, 이 사건 위탁관리계약에 따른 이 사건 조합의 권리·의무가 이 사건 조항에 기하여 당연히 이 사건 아파트의 입주자대표회의에게 승계되는 것은 아니다.

그럼에도 원심은, 이 사건 아파트의 입주자대표회의가 이 사건 조항에 기하여 이 사건 위탁관리계약에 따른 이 사건 조합의 권리·의무를 승계할 의무를 부담한다고 보고 이를 전제로 원고들의 이 사건 청구를 기각하였으니, 이러한 원심판단에는 이 사건 조항이 규정하는 관리업무의 인계에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있고, 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

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