판례 해설
주택임대차보호법에 따른 대항력의 발생 시기는 배당절차의 우선순위로 이어지므로 매우 중요한 문제이다. 이러한 주택임대차보호법상의 대항력은 임차인이 주택의 점유와 주민등록이라는 대항요건이 갖추어진 다음 날에 발생하게 되는데, 왜 요건이 갖추어진 당일이 아닌 다음 날에 발생하는 것일까?
만약 임차인이 대항요건을 갖춘 당일에 대항력이 발생한다면, 동일한 날에 등기 절차를 마친 저당권자와 우선순위에서 문제가 발생할 수 있다. 따라서 등기를 완료한 저당권자와의 우선순위 정리를 위하여 대항요건을 갖춘 당일이 아닌 그다음 날에 대항력이 발생하는 것이다. 또한 대상 판결에서는 우선변제권의 순위를 결정함에 있어서도 해당 법리가 동일하게 적용되어, 우선변제권 역시 대항요건을 갖춘 그다음 날에 발생한다고 판시하였다.
법원 판단
구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것. 이하 법이라고 한다) 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 법 제3조의2 제1항(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정된 현행법에서는 제3조의2 제2항)은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결, 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결 등 참조).
원심판결 이유에 의하면, 원심은 판시 증거들을 종합하여 원고가 1996. 9. 24. 소외인 소유의 이 ○○아파트에 대하여 판시 근저당권설정등기를 마친 사실과 피고가 같은 달 19. 소외인으로부터 이 ○○아파트를 임차하여 그 임대차계약서에 확정일자를 갖추고 그 아파트를 인도받은 다음 위 근저당권설정등기일과 같은 날인 같은 달 24. 전입신고를 마친 사실을 인정하고, 그 인정 사실에 의하면 피고는 전입신고를 마친 날의 다음날인 같은 달 25.에야 법 제3조의2 제1항이 정하는 우선변제권을 취득하였으므로 그 전날인 같은 달 24. 근저당권설정등기를 마친 원고보다 후순위의 권리자라고 판단하였는바, 관련 증거를 기록과 대조하여 검토하여 보면 원심의 사실인정과 판단은 정당하고 여기에 사실오인이나 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
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