판례 해설
임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득하였다면, 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되게 된다. 또한 임차권등기 이후에 그 대항요건을 상실하게 되더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 상실하지 않는다.
대상 판결에서와 같이 첫 경매개시결정등기 전에 임차권 등기가 된 경우에는 별도로 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있고, 배당이의나 부당이득반환청구도 가능하다. 이미 등기가 경료된 이 사건 임차인에 대해서도 동일하게 적용되며, 이미 임차권등기가 되어있는 임차인은 그 지위가 명확하므로 절차의 안정을 해할 가능성이 크지 않아 배당요구가 필요 없다고 볼 수 있는 것이다.
법원 판단
주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 "임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다.
다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다."라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의5는 "임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있는바, 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 참조), 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 "저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자"에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 할 것이다.
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