판례 해설
임대차계약에 관하여 민법이 적용되었을 때에는 채권적 계약으로서 임차인 또한 채권적 효력만을 갖게 된다. 문제는 해당 건물에 소유자가 변경되었을 때, 이러한 채권적 효력으로는 변경된 소유자에 대하여 대항할 수 없고, 결국 보증금도 돌려받지 못한 채 쫓겨날 수밖에 없게 되는 것이다. 이러한 사정을 고려하여 주택임대차보호법이 제정되었고, 법원에서는 해당 법이 존재하지 않는 권리를 특별히 인정한 것이므로 엄격하게 해석하여 실질적으로 사용·수익하게 할 권리가 있다면 임대인으로서 지위가 인정되며, 그 임대차 관계는 적법하다고 판시하였다.
그러나 대상 판결에서는 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이의 임대차계약으로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 건물에 대하여 임대차계약을 체결할 수 있는 적법한 권한을 가진 자와 임대차 계약을 체결할 것을 요구하고 있다.
이 사건에서는 임차인이 계약을 체결한 상대방이 해당 주택의 최고가매수신고인으로 아직 낙찰 대금을 납부하지 않아 소유권을 가지고 있지 않았고, 임대차계약 당시 적법한 임대 권한을 인정할 만한 증거를 확인할 수 없었다. 대법원은 이러한 사정을 고려하여 단순히 임차인이 주택의 인도와 전입신고, 확정일자의 요건을 갖추었다는 사정만으로는 확정일자 다음날부터 우선변제권을 취득하였다고 볼 수 없다고 판시하였다. 생각건대, 주택임대차보호법의 취지와 다른 배당권자를 고려한 판결로 타당한 것으로 보인다.
법원 판단
그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
가. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).
나. 그런데 원심판결 이유에 의하면, 원고는 종전 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 소외 1과 2007.10.13.이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결한 후, 같은 달 23일 종전 임차인 소외 2로부터 이 사건 주택을 인도받은 소외 1로부터 이 사건 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 소외 1이 같은 달 24일 매각대금을 완납하고 피고에게 근저당권설정등기를 마쳐준 사실은 알 수 있으나, 소외 1이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다.
그럼에도 불구하고 원심이, 원고가 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 소외 1로부터 2007. 10. 23. 이 사건 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 우선변제권을 취득하였다고 단정한 것은, 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이다(다만, 원고가 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제이다).
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