임대차 계약이 해지된 유치권자와 임차인, 임차인이 퇴거하지 않는다면 유치권자는 여전히 간접점유를 행사할 수 있을까?
- 권형필 변호사
- 5월 8일
- 2분 분량
판례 해설
유치권자와 임차인이 임대차 계약을 체결한 후 임차인이 점유를 시작하면 유치권자는 그 건물에 대하여 간접점유를 주장할 수 있습니다. 그러나 이번 사례에서는 유치권자가 임차인과의 임대차 계약을 해지하여 문제가 발생하였는데요.
유치권자 A와 임대차 계약을 체결한 임차인 B가 차임을 제대로 지급하지 않자 A는 차임 연체를 이유로 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 인도 소송에서도 유치권자가 승소하였지만 B는 계속해서 건물을 점유하고 있는 상황인데요. 그 사이에 다른 채권자 C가 강제경매를 신청하여 낙찰받았고 C는 B를 상대로 인도 소송을 제기했습니다. 이 사실을 알게 된 유치권자 A는 피고 B의 보조참가인으로 신청을 하여 유치권을 주장했는데요. 이 때 유치권자 A는 B의 간접점유자로서 유치권 행사를 인정받을 수 있을까요?
원심에서는 유치권자 A와 전 임차인 B 사이의 임대차 계약이 해지되어 점유매개관계가 소멸했기 때문에 A는 간접점유자로서 위치를 상실했다고 판단하였지만, 대법원에서는 임대차 계약이 해지되었어도 여전히 전 임차인 B가 건물을 점유하고 있었기 때문에 A와 B의 점유매개관계가 소멸하지 않았다고 보았습니다. 따라서 유치권자의 간접점유자로서 유치권 항변 또한 유효하다고 판단하여 유치권자의 손을 들어주었습니다.
유치권 성립에 있어서 가장 중요한 요소는 점유입니다. 이 점유가 올바르게 이루어지고 있는지에 대해 끊임없는 논란이 생기는 만큼 판단이 어려운 요소이기도 한데요. 이와 관련하여 전문가의 상담을 통해 점유 상태를 명확히 판단하여 필요한 대비를 하시는 것이 좋겠습니다.
법원 판단
유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없다. 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요한데, 간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차 계약 등이 해지 등의 사유로 종료되더라도 직접점유자가 목적물을 반환하기 전까지는 간접점유자의 직접점유자에 대한 반환청구권이 소멸하지 않는다. 따라서 점유매개관계를 이루는 임대차 계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는, 간접점유자의 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없다.
그러나 위와 같은 원심의 판단은 다음과 같은 점에서 그대로 수긍하기 어렵다.
1) 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
- 참가인은 2012. 7. 11. 피고 31에게 이 사건 부동산을 임대하였고, 피고 31은 그 무렵부터 이를 점유하여 왔다.
- 참가인은 피고 31이 월세를 지급하지 아니하자 차임 연체를 이유로 임대차 계약의 해지를 통고하는 한편, 피고 31을 상대로 이 사건 부동산의 인도 등을 구하는 소를 제기하였다.
- 법원은 2014. 12. 4. 무변론으로 참가인 승소 판결을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 확정되었으나, 피고 31은 그 후에도 이 사건 부동산에 계속 거주하면서 원심 변론 종결일 당시까지 이를 점유하여 왔다.
위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 참가인이 피고 31과 임대차 계약을 체결하고 그로 하여금 이 사건 부동산을 점유하게 하던 중 위 임대차 계약이 해지되었더라도, 피고 31이 이 사건 부동산을 계속하여 점유한 채 이를 참가인에게 반환하지 않은 이상 참가인의 위 부동산에 대한 반환청구권이 소멸하였다고 할 수 없다. 따라서 위 임대차계약의 해지 사실만으로 참가인과 피고 31사이에 점유매개관계가 단절되었다고 할 수는 없다.
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