판례 해설
간혹 임대인 또는 소유자가 본인의 대출을 위하여 임차인에게 잠시만 전출해 달라고 요구하는 경우가 있다. 임차인이 이러한 요구에 응하게 된다면, 임차인은 보증금을 받지 못하거나 대항력을 인정받지 못하게 될 수 있다.
임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록이 모두 갖추어진 시점부터 발생하게 되며, 대항력이 발생한 이후라고 하더라도 둘 중 하나의 요건이라도 충족하지 못하면 대항력을 잃게 되어 다시 두 요건이 충족된 시점부터 새롭게 대항력이 발생한다. 이러한 요건의 시점은 임대차 계약의 체결 날짜와는 전혀 상관이 없고 실제 주택의 인도가 있고, 주민등록이 완료된 시점을 기준으로 하니 이를 혼동하지 않도록 주의해야 한다.
법원 판단
피고는, 한국자산관리공사가 매각대금 중 피고에게 임차보증금 70,000,000원을 배분하였으나 낙찰인인 원고의 명도확인서 없이는 위 돈을 지급할 수 없다는 이유로 지급을 거절하여 피고가 아직까지 이를 지급받지 못하고 있으므로, 임차보증금을 실제로 지급받기 전까지는 위 부동산을 명도할 의무가 없다고 항변한다.
그러므로 살피건대, 갑 제1호증의 기재에 의하면 이 사건 부동산에 관하여 소외 XX주식회사가 1999. 5. 12. 채권최고액을 68,900,000원, 채무자를 이 사건 부동산의 소유자 이▽호로 하여 최선순위로 근저당권설정등기를 마치고, 다시 1999. 7. 9. 채권최고액을 9,100,000원, 채무자를 이▽호로 하여 2번 근저당권설정등기를 마친 사실을 인정할 수 있고, 한편 피고가 1998. 1. 14. 이 사건 부동산을 이▽호로부터 임차하고 이를 명도받아 주민등록 전입신고까지 마친 후 계속 거주하다가, XX생명 주식회사로부터 대출을 받을 수 있도록 주민등록을 잠시만 이전해 달라는 이▽호의 부탁을 받고 1999. 5. 11. 다른 곳으로 전출신고를 하였다가 1999. 7. 19. 이 사건 부동산으로 다시 전입신고한 사실은 피고가 자인하고 있는바, 피고가 주민등록을 전출하였다가 재전입신고를 마친 이상 피고가 당초에 취득했던 대항력은 소멸하고, 피고의 대항력은 재전입시점인 1999. 7. 19.을 기준으로 판단하여야 할 것인데, 1순위 근저당권자인 XX생명 주식회사의 근저당권설정등기일이 피고의 재전입일에 앞서는 이상, 피고의 임차권은 이 사건 부동산의 낙찰로써 소멸되어, 낙찰인은 임차보증금 반환의무의 부담 없는 상태의 소유권을 취득하게 되므로, 피고가 매각대금에서 임차보증금의 배당을 받는 것은 별론으로 하고, 낙찰인에 대하여 임차보증금의 동시이행항변을 할 수는 없다 할 것이다.
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