이미 지정업종으로 보호받는 상인이 있는 경우, 관리규약 개정으로 지정업종 보호 조항을 삭제하거나 추가, 변경하려면?

판례 해설

상인들에게 가장 중요한 것은 매출이다. 매출을 보장하는 것에는 다양한 방법이 있지만, 그 중 하나가 바로 독점 업종 지정일 것이다. 일부 상가의 경우, 각 상인들의 영업권을 보장하고자 독점 업종을 지정하여 분양계약을 체결하거나, 이를 관리규약에 규정하는 경우가 있다. 처음에 상가가 분양될 때에는 여기에 동의한 사람들이 계약하기 때문에 문제가 발생하지 않지만, 이후 소유자가 변경되는 과정에서 이후에 입점한 상인이나 임차인이 이 사실을 몰랐거나, 여기에 동의하지 않으면서 문제가 발생한다.

이 사건 건물에서는 이미 '커피숍'으로 업종을 지정받아 영업을 하고 있는 상인들이 있었는데, 분양회사가 공실 상태로 소유하면서 이를 신탁회사에 신탁한 점포를 대형 프렌차이즈 커피숍이 임차하면서 문제가 발생했다. 이에 대형 프렌차이즈 커피숍은 '관리단 대표위원회의 승인을 받아서 커피숍으로 업종을 변경했다'라고 주장했다.

하지만 집합건물법 제29조에서는 관리규약 개정에 관한 내용을 규정하면서, '그 규약의 설정·변경·폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다'라고 규정하고 있다. 따라서 이미 지정업종의 효과를 받고 있는 소유자가 있는 상황에서 동일한 업종으로 영업하기 위해서는 관리규약을 개정하기에 앞서 그 소유자의 동의가 필수적이다.

법원 역시 이 부분을 지적하면서 기존에 커피숍으로 업종을 지정받아 영업하고 있는 신청인들의 동의가 없는 이상, 대형 프렌차이즈 커피숍은 해당 상가에서 커피숍의 영업을 살 수 없다고 판단하였다.

법원 판단

이 사건 점포가 'S' 커피숍이 영업을 개시하기 전인 2004. 12. 27. 관리단 대표위원회의 승인을 거쳐 최종적으로 '커피숍'으로 업종이 변경되기는 하였으나, 이 사건 건물의 구분소유자로 구성된 관리단의 규약에 의하면, 관리단집회의 의결 내용이 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는바, 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항이라고 할 것이므로 업종의 지정 내지 변경에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 할 것이고, 이는 관리단규약 제11조 제4호에서 구분소유자 등이 '대표위원회의 사전승인 없이 전유부분의 전부 또는 일부를 지정된 용도와 업종 이외의 목적에 사용하는 행위'를 금지하고 있어 대표위원회의 승인이 있다면 업종의 변경이 가능한 경우가 있다 하더라도 그러한 업종의 변경이 다른 구분소유권자의 업종을 침해하는 경우에는 여전히 그 동의를 얻어야 한다고 보아야 할 것이므로, 원심이 같은 취지에서 신청인 A 등이 이 사건 점포에 관한 지정업종을 '커피숍'으로 지정 내지 변경하는 데 동의하였음을 소명할 만한 자료가 없어 이 사건 점포에 관한 위와 같은 지정업종의 지정 내지 변경은 위 신청인에 대하여는 그 효력이 없다고 한 것은 정당하고, 거기에 재항고 이유로 드는 법리오해 등의 위법이 없다.

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