판례 해설
건물은 기본적으로 토지의 사용을 전제로 한다. 따라서 집합건물의 구분소유자는 대지에 대해 가지는 공유지분 비율에 관계 없이 그 건물이 세워진 대지 전부를 용도에 따라 자유롭게 사용할 수 있다. 또한 요즘에는 하나의 필지, 또는 여러 필지 위에 여러 동의 건물이 지어지는 경우도 많은 바, 이러한 경우에도 구분소유자는 자유롭게 대지를 사용할 수 있다.
한편, 요즘에는 하나의 건물에 아파트와 상가가 공존하는, 주상복합 형태의 건물이 많다. 이 경우, 아파트 부분에는 공동주택관리법에 따라 입주자대표회의가, 상가 부분에는 집합건물법에 따라 상가 관리단이 구성되는바, 이 둘은 존재 근거가 다르고, 이해관계가 다르기 때문에 잦은 다툼이 발생한다.
아래에서 살펴볼 사건는 여러 필지의 대지 위에 여러 개의 아파트와 상가 건물이 지어졌다. 그런데 아파트 입주자대표회의 측에서 상가 소유자 및 방문객들의 주차를 제한하는 결의를 하였는바, 이에 상가 입주민인 원고가 입주자대표회의를 상대로 주차방해 금지를 청구하는 소송을 제기했다. 이에 대해 원심 법원은, 입주자대표회의가 상가 소유자들에게 각 1대 차량에 대해서만 주차스티커를 발급하고 그 외 주차장 사용을 제한한 것은 원고의 수인한도를 침해한 것으로 판단하면서도, 원고 역시 대지사용권을 무제한 행사할 수 없다는 이유로 주차스티커 2대와 나머지 차량은 방문차량으로 통행, 출입, 주정차 하는 정도로 그쳐야 한다고 판단했다.
하지만 대법원의 판단은 달랐다. 즉 상가 구분소유자인 원고 역시 대지에 대해 갖는 공유지분 비율에 관계 없이 대지 전부를 용도에 따라 자유롭게 사용할 수 있는 권한을 가지기 때문에 주차장을 자유롭게 사용할 수 있는 권리를 가지는데, 이를 지정주차 2대 등으로 제한할 수 없다는 것이다.
다만 요즘에는 상가와 아파트의 입구를 처음부터 별개로 짓는 경우도 많은바, 위 법리는 건물의 구조에 따라 다르게 적용될 수 있으므로 주차장 사용 제한과 같은 문제를 해결할 때에는 전문가와의 상담을 통해 방향을 잡는 것을 권한다.
법원 판단
1동의 건물의 구분소유자들이 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다. 이러한 법리는 한 필지 또는 여러 필지의 토지 위에 축조된 수동의 건물의 구분소유자들이 그 토지를 공유하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다.
앞서 본 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원고는 이 사건 상가의 구분소유자로서 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 이 사건 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권한을 가지므로, 원고는 이러한 대지사용권에 기하여 원고 소유의 차량들을 이 사건 대지의 일부인 이 사건 주차장에 통행, 출입 및 주정차시킬 수 있는 권리를 가진다고 할 것이다.
그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 대지사용권에 기한 원고의 이 사건 주차장 사용은 그 판시와 같은 정도에 그쳐야 한다고 판단하고, 이러한 판단 등을 기초로 위자료를 결정하였으니, 이러한 원심의 조치에는 구분소유자의 대지사용권에 관한 법리를 오해하고, 위자료 산정의 고려사유에 관한 판단을 그르쳐 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다.
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