아파트에서 하자보수 청구할 때 구체적인 하자들을 모두 특정해야 할까?
판례 해설
건물에 존재하는 하자는 관련 법에서 정하고 있는 기간 내에 하자보수 청구를 해야 한다. 대부분의 하자는 1년에서 3년차 하자에 해당하는바, 만약 입주 후 2~3년이 지났다면 더이상 1년차 하자는 청구할 수 없다. 또한 해당 하자가 그 기간 내에 발생했다는 사실은 그 하자보수나 손해배상을 청구하는 입주자대표회의 또는 구분소유자가 입증해야 한다. 그렇다면 하자보수 등을 청구할 때 각 연차별 하자를 구체적으로 지적해서 청구해야 할까.
하지만 건설 분야의 전문가인 시공사와는 달리, 아파트 입주민이나 입주자대표회의는 건설은 물론 법률 전문가가 아닌 경우가 많다. 그럼에도 하자보수를 요청할 때 하자의 항목을 구체적으로 지적해서 청구할 것을 요구한다면 대부분의 하자에 대해서는 인정받지 못하게 된다.
이에 대법원에서는 현실적으로 포괄하여 하자보수 등 청구가 있었다면, 개별적인 하자를 구체적으로 특정하지 않았어도 유사한 하자에 대해서는 기간 내에 청구한 것이라고 봐야 한다고 판단하였다. 다만 이 경우, 아파트에서는 기한 내에 하자보수 청구를 했다는 것을 입증할 수 있도록 하자보수 청구서를 작성해서 내용증명으로 보내는 등의 조치가 필요하다.
법원 판단
입주자대표회의는 건축에 관한 전문가가 아니기 때문에 공동주택에 발생한 모든 하자를 특정하고 그 구체적인 내용을 밝혀 하자보수청구권을 행사할 것을 요구하는 것은 합리성이 없다고 할 것이므로 입주자대표회의가 사업주체에게 이미 발생한 전반적인 하자를 지적하고 그 대책을 요구하였다면 각 하자 부분에 대한 포괄적인 권리행사를 한 것으로 봄이 상당하다고 할 것이다.
원심이 이와 같은 취지에서, 원고가 소외 1 회사에게 이 사건 아파트에 발생한 모든 하자를 구체적으로 특정하여 그에 대한 보수를 청구하지 않았으므로 원고가 소외 1 회사에 대하여 보수를 요구하면서 구체적으로 지적하지 않은 하자에 관한 보수보증금을 지급할 수 없다는 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 약관해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법은 없다. 따라서 피고의 상고이유 제2점은 이유 없다.
권형필 변호사의 블로그와 유튜브에서 더 많은 판례해설과 동영상 강의를 보실 수 있습니다..^^
권형필 변호사의 네이버 블로그 바로 가기 
권형필 변호사의 유튜브 채널 바로 가기
댓글