판례 해설
이 사건 상가건물에 근저당권설정등기가 마쳐지기 전 최초로 임대차계약을 체결하여 사업자등록을 마치고 확정일자를 받아 계속 갱신해 온 임차인 A 등이 위 건물에 관한 임의경매절차에서 ‘근저당권설정등기 후 다시 체결하여 확정일자를 받은 최후 임대차계약서’에 기한 배당요구를 하였다가 배당요구 종기 후에 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장하였다.
법원은 최후 임대차계약서가 최초 임대차계약서와 비교하여 임대차 기간뿐만 아니라 임대차계약의 당사자인 임대인 및 임대차 보증금의 액수 등을 모두 달리하는 점 등에 비추어 A 등의 배당요구는 최초 임대차계약에 의한 임대차 보증금에 관하여 우선변제를 주장한 것으로 보기 어렵고, 배당요구의 종기 후 A 등이 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 것을 이미 배당 요구한 채권에 관한 주장을 단순히 보완한 것으로 볼 수도 없다고 판시하였다.
경매에 있어서 절차의 안정은 무엇보다 중요한 부분이므로, 임차인이 잘못된 확정일자를 기준으로 배당요구를 하였다고 하더라도 나중에 이를 정정할 수는 없다. 이것이 인정될 때 배당요구의 종기 후 배당 순위의 변동을 가져오게 되어 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것이므로 특별한 사정이 없으면 허용될 수 없는 것이다.
따라서 임차인으로서는 순간의 실수로 인하여 보증금에 대한 우선변제권을 주장할 수 없게 되고, 선순위권자들에게 모두 배당이 되었다면 보증금 일부도 회수하지 못할 수 있으므로 특히 주의해야 한다.
법원 판단
기록에 의하면, 이 사건 경매절차에서 원고들의 배당요구에 앞서 2011. 2. 10. 집행관이 작성ㆍ제출한 부동산 현황조사서에 원고들의 임대차 기간ㆍ임대차 보증금 및 확정일자가 모두 최후 임대차 계약서의 내용 그대로 기재된 사실, 원고들도 배당요구를 하면서 앞서 본 바와 같이 배당요구 신청서에 임대차 계약일ㆍ임대차 보증금 및 확정일자를 모두 최후 임대차 계약서에 기하여 기재하였고 그에 대한 증빙으로 최후 임대차 계약서를 첨부한 사실을 알 수 있다. 그런데 최후 임대차 계약서는 최초 임대차 계약서와 비교하여 그 임대차 기간뿐만 아니라 임대차 계약의 당사자인 임대인 및 임대차 보증금의 액수 등을 모두 달리하는 것이다. 또한 기록에 의하면, 원고 1은 배당요구 신청서에 건물인도일을 기재하지 아니하고 공란으로 남겨두었고, 원고 2는 배당요구 신청서에 건물인도일을 최후 임대차계약 체결일인 2009. 8. 1.로 기재한 사실도 알 수 있다. 사정이 이와 같다면, 원심과 같이 원고들의 배당요구가 최초 임대차 계약에 의한 임대차 보증금에 관하여 우선변제를 주장한 것이라고 보기는 어렵다고 할 것이고, 또 배당요구의 종기 후 원고들이 의견서를 제출하여 최초 임대차 계약서에 기한 확정일자를 주장한 것을 가지고 이미 배당 요구한 채권에 관한 주장을 단순히 보완한 것이라고 볼 수도 없다고 할 것이다.
나아가 기록에 의하면, 배당요구의 종기 후인 2012. 4. 20. 집행법원이 작성ㆍ비치한 매각물건 명세서에도 원고들의 임대차 기간ㆍ임대차 보증금 및 확정일자가 모두 최후 임대차 계약서의 내용 그대로 기재된 사실, 그 뒤 2012. 6. 18. 매각기일에서 이 사건 각 부동산이 매각되었고 2012. 6. 25. 매각허가결정이 내려진 사실, 그런데 매각허가결정까지 있은 후인 2012년 7월경 비로소 원고들이 최초 임대차 계약서에 의한 임대차 보증금 및 확정일자를 주장하는 내용의 위 의견서를 제출한 사실 등을 알 수 있다.
위 사실관계에 의하면, 이 사건 경매절차에서 이 사건 건물을 매수한 매수인은 매각물건 명세서에 기재된 대로 원고들의 확정일자에 기한 배당순위가 근저당권자인 피고보다 후순위인 것으로 알고 원고들이 ‘상가건물 임대차보호법’ 소정의 대항력을 갖춘 임차인이라면 배당절차에서 지급받지 못하는 임대차보증금 반환채무를 자신이 인수할 수도 있음을 예상하여 매수대금을 결정하였을 것이다.
그런데 만일 원심의 판단과 같이 배당요구의 종기 후 원고들의 확정일자 변경 주장을 받아들여 원고들의 임대차 보증금을 피고의 근저당권보다 선순위로 배당한다면 이는 그러한 배당순위의 변동을 통하여 매수인이 인수할 부담을 경감시킴으로써 매수인에게 매수 당시 예상하지 못한 이익을 주는 것이 된다. 그렇다면 원고들의 위와 같은 주장은 배당요구의 종기 후 배당순위의 변동을 초래하고 이로 인하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다고 할 것이다.
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