수익형호텔에서 위탁운영계약 해제됐는데 운영회사가 공용부분을 계속 점유하고 있다면?
- 권형필 변호사
- 6월 23일
- 2분 분량
판례 해설
수익형 호텔에서는 수분양자가 개별적으로 위탁관리계약을 체결한다. 이렇게 위탁관리계약을 체결하면 수분양자가 소유한 전유부분의 호실을 운영회사가 숙박시설로 운영하고, 약정한 수익금을 수분양자에게 지급한다. 즉, 전유부분의 인도와 수익금의 지급은 위탁관리계약의 근간이기 때문에, 운영회사가 수익금을 지급하지 못할 경우, 수분양자는 위탁관리계약을 해제할 수 있다.
특히 이 사건에서는 수분양자가 관리단과 함께 운영회사에게 공용부분 퇴거 청구 소송을 제기했다. 이에 법원은 위탁계약이 적법하게 해지된 이상, 운영회사는 더이상 전유부분 및 공용부분을 점유할 권한이 없음을 확인했다. 나아가 그럼에도 불구하고 운영회사가 건물을 점유할 경우, 구분소유자는 소유권에 기하여 전유부분에 대한 인도 청구와 공용부분의 방해배제 청구가 가능하며, 관리단은 공용부분의 인도청구를 할 수 있다고 판단하였다.
법원 판단
집합건물에 있어서 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우에 그 제3자에 대하여 방해배제와 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구하는 법률관계는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니고 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이어서 그와 같은 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 나아가 집합건물에 관하여 구분소유관계가 성립하면 동시에 법률상 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행을 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성되고, 관리단집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업집행에 관련하여 관리단을 대표하여 그와 같은 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다. 한편 집합건물의 소유자는 집합건물법 제16조 제1항 단서에 의하여 공용부분에 대한 보존행위를 단독으로 할 수 있고, 그 보존행위의 내용에는 지분권에 기한 방해배제청구권과 공유물의 반환청구권도 포함된다.
앞서 본 인정사실에 의하면, A 건설과 피고 사이의 이 사건 임대차 계약은 A 건설이 피고의 차임 연체를 이유로 약정 해제권을 행사함에 따라 적법하게 해지되었으므로, 피고는 이 사건 호텔 구분소유자들에 대한 관계에서 이 사건 호텔을 무단으로 점유·사용하고 있다고 할 것이고, 한편 앞서 본 법리에 따라 원고 관리단은 그 법적 지위에서, 원고 B는 집합건물법 제16조 제1항 단서에 따라 공유자의 보존행위로서 각 이 사건 호텔 건물의 공용부분에 대하여 반환청구를 할 수 있으므로, 이러한 원고들의 청구에 따라 피고는 원고들에게 이 사건 호텔의 공용부분에 해당하는 별지 1 목록 기재 건물 중 별지 2 목록 기재 각 부분을 인도할 의무가 있다.
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