상가 운영위원회가 구분소유자의 전유부분에 대하여 임대권을 가진다는 내용으로 개정한 관리규약이 유효할까?

[ 판례 해설 ] ​

법원은 집합건물 관리단의 자치법규인 관리규약이 적법한 절차에 따라 제정 또는 개정되었다면 가급적 그 규약의 내용을 존중한다. 그러나 적법한 절차에 따라서 제·개정된 관리규약이라고 하더라도 그 내용이 강행법규나 선량한 풍속 등 기타 사회질서에 위반한 경우에는 그 규약의 내용을 무효라고 판단한다.

예컨대 관리규약에 구분소유자의 소유권과 같은 권리를 제한하는 내용이나 특정 구분소유자에게 과도한 특혜를 부여하는 내용이 삽입되어 있다면, 이러한 규정은 아무리 적법한 절차에 따라 제·개정되었어도 이는 무효인 조항이므로 어떠한 효력이 발생하지 않는다.

[ 법원 판단 ]

B규약은 전유부분의 전체 내지 상당부분에 관한 임대차계약의 체결 여부 및 계약내용의 확정에 관한 권한을 운영위원회 등에게 일임하고 그 해당 구분소유자가 전혀 관여할 수 없도록 하는 내용이고, 이는 구분소유자가 원칙적으로 독점적ㆍ배타적 사용ㆍ관리 권한을 가지는 전유부분에 대하여 다른 구분소유자 사이의 조정의 범위를 초과하는 사용제한을 설정한 것으로서, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위에서 벗어나 과도하게 침해 내지 제한하는 것이다.

따라서 B규약은 사회관념 상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 무효이고, 이러한 규약에 기초한 이 사건임대차계약도 원고들로부터 그에 관한 권한을 위임받거나 개별적 동의를 받는 등의 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 효력을 미칠 수 없다.

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