분양계약에 따른 무이자 대출이 불가능해지거나, 준공 지체를 이유로 분양계약 해제가 가능할까?
- 권형필 변호사
- 6월 2일
- 2분 분량
판례 해설
기본적으로 계약은 계약의 목적을 달성하는 것을 목적으로 한다. 물론 상대방이 계약의 본질적인 내용을 이행하지 않았다면 채무불이행 등을 이유로 계약을 해제할 수 있지만, 그 외 부수적인 내용을 위반했다는 사실만으로는 계약 자체를 해제하기는 조금 어렵다. 만약 이러한 계약 해제가 가능하다고 한다면 계약 상대방에게 너무나 가혹할 뿐만 아니라, 계약 관계 또한 매우 불안정해지기 때문이다.
아래에서 살펴볼 사례에서는 수분양자들이 분양계약 해제를 요구하면서 계약서 상의 무이자 대출이 불가능해졌음을 이유로 한 법정 해제와, 분양계약서상 약정한 기한보다 3개월이 지나 사용승인을 받았음을 이유로 한 약정해제를 주장했다.
하지만 법원은 이러한 두 가지 청구 모두 기각했다. 즉, 무이자 대출 약정은 분양계약의 중요한 사항은 아닌 반면, 수분양자들의 분양대금 납부는 계약의 중요한 사항이기 때문에 이를 이유로 계약을 해제할 수 없는 것이다. 나아가 법원은 준공검사가 늦어진 사실을 인정하면서도, 그 과정에 납득할만한 이유가 있다고 보아 수분양자들의 계약 해제 주장을 인정하지 않았다.
기본적으로 계약은 이행되어야 한다. 수분양자들은 물론, 계약의 당사자들은 대상판결을 숙지하여 계약의 부수적인 의무 위반을 이유로 섣불리 계약 해지를 주장해서는 안 된다.
법원 판단
계약위반에 따른 법정해제권 주장
피고가 원고들을 비롯한 수분양자 모집 과정에서 '이 사건 호텔 수익표'를 통해 분양대금의 60%에 해당하는 중도금 전부, 즉 5차 중도금까지 피고가 대출 및 그 이자 납부를 지원하는 것처럼 홍보 내지 안내한 사실이 인정되고, 피고가 이러한 대출 및 이자 지원의무에 관하여 이 사건 분양계약서 제6조 제1항에서 계약의 내용으로 명시하였음에도, 이후 원고들에게 5차 중도금에 대하여는 대출 및 이자를 지원할 수 없다는 뜻을 통지한 사실은 앞서 본 바와 같다.
그런데 민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무자가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다.
이 사건에 관하여 보면, 분양계약에서 분양대금을 지급하는 것은 수분양자의 주된 채무로서 본래 수분양자 스스로 이행하여야 하는 의무이고, 더군다나 피고가 지정한 금융기관으로부터의 원고들에 대한 대출이 승인되지 않으면 어차피 원고들 스스로 중도금을 납부하고, 그 연체이자까지 부담하여야 하는바, 이러한 사정들에 비추어 보면, 피고의 5차 중도금 대출 및 이자 지원은 원고들의 입장에서 이 사건 분양 및 위탁운영계약 체결 여부에 영향을 미칠 만큼 계약의 중요한 부분에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 위와 같은 의무를 불이행한 사정만으로는 이 사건 분양 및 위탁운영계약의 해제를 인정할 수 없으므로, 원고들의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
준공지체에 따른 약정해제권 주장
이 사건 분양계약 제2조 제3항에서 피고의 귀책사유로 준공예정일로부터 3개월 이내에 준공할 수 없게 되는 경우 원고들이 계약을 해제할 수 있도록 정한 사실, 피고가 당초 2016. 5. 말경을 준공예정일로 정하였음에도 그로부터 3개월을 훨씬 초과한 2016. 9. 27.에야 이 사건 호텔에 대한 사용승인을 받은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 당초 준공예정일로부터 3개월이 경과한 2016. 9. 1. 이후에는 원고들에게 이 사건 분양 및 위탁운영계약에 대한 약정해제권이 발생하였다.
그런데 피고는, 이 사건 호텔의 준공이 지연된 것은 피고의 설계변경 허가신청에 대한 관할관청의 행정처리 기간이 예상보다 길어졌기 때문이고, 이러한 설계변경에 대하여 당초 원고들이 동의하였으므로, 원고들은 위 약정해제권을 행사할 수 없다는 취지로 주장한다.
위와 같이 피고가 설계변경허가를 받은 이후에 원고들과 이 사건 분양계약을 체결하면서 별도로 설계변경 동의서를 받은 이유 중에는, 원고들이 설계변경으로 준공이 몇 달 지체되는 것을 양해하고 이를 법적으로 문제 삼지 않게 하기 위한 것도 포함된 것으로 보이는 점, 그 이후의 경과 및 그 원고들이 보인 태도 등에 비추어 보면, 원고들은 이 사건 호텔의 준공예정일이 당초보다 2개월 정도 늦추어진느 사정에 관하여 동의 내지 양해하였다고 봄이 타당하다. 이 점을 지적하는 취지의 피고 주장은 이유 있다.
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