판례 해설
시행사나 건축주가 최초 입주 세대에게 관리규약을 배포하고, 거기에 자신 또는 관계인을 관리인으로 지정한다는 내용의 동의서를 받는 경우가 있다. 이렇게 하는 이유는, 사실 건물 입주 후에 관리단집회를 소집하는 것이 생각보다 쉽지 않고, 이렇게 하는 것이 가장 간편하기 때문이다.
그러나 수분양자나 구분소유자로서는 이러한 내용을 정확하게 숙지하지 못한 채 서명하고 제출함으로 인해 추후 관리단집회를 소집하는 과정에 많은 어려움을 겪게 된다.
이에 대해서 법원은 분양계약서에 건축주를 관리인으로 지정한다는 내용의 동의서가 있었다면 이를 집합건물법 제41조에 따른 관리단집회 결의를 갈음하는 서면결의서로 볼 수 있다고 판단하였는바, 구분소유자로서는 억울할 수 있겠지만 법리적으로는 맞는 판결이다.
법원 판단
집합건물법 제41조 제1항은 “관리단집회에서 결의할 것으로 정해진 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다.”고 규정하고 있고, 집합건물법 제24조 제2항에 의하면 관리인선임 결의는 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 해당하므로, 관리인선임 결의 역시 집합건물법 제41조 제1항에 의한 서면결의가 가능하고, 이러한 서면결의는 관리단집회가 열리지 않고도 관리단집회의 결의가 있는 것과 동일하게 취급하고자 하는 것이어서 그와 같은 서면결의를 함에 있어서는 관리단집회가 소집, 개최될 필요가 없다고 할 것이다(대법원 1995. 3. 10.자 94마2377 결정, 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결 등 참조).
원심은, 그 채용 증거들에 의하여, 피고(선정당사자, 이하 ‘피고’라고만 한다)와 나머지 선정자들을 포함한 이 사건 집합건물의 각 구분소유자들은 ‘입점일 이후에는 건축주인 소외인 외 3인을 이 사건 집합건물의 관리인으로 한다.’는 내용이 포함된 분양계약서에 의하여 분양계약을 체결하였고, 이어 소외인 외 3인은 소외인을 이 사건 집합건물의 관리자로 하는 데 서면 합의한 사실, 이에 따라 소외인은 2003. 1.경부터 이 사건 집합건물을 관리하다가, 관리업무의 효율을 위하여 2003. 3. 31.경 원고 회사를 설립하고 그 이후부터는 원고 회사에게 이 사건 집합건물의 관리업무를 맡기고 있는 사실을 인정한 다음, 이 사건 집합건물과 같이 건축주 겸 분양자가 건물을 완공하여 일단 자기의 소유로 등기를 마친 후 구분점포를 분양하는 경우에는 분양에 소요되는 기간 등 통상의 분양 실정에 비추어 분양 및 입주가 상당한 정도에 이를 때까지 건축주가 관리인의 역할을 수행하는 것은 집합건물의 관리를 위한 하나의 방법으로서 어느 정도 합리성을 가진다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여, 미분양된 전유부분의 구분소유자들(건축주인 소외인 외 3인)을 포함한 이 사건 집합건물의 구분소유자 전원은 위 분양계약서 등을 통해 소외인을 이 사건 집합건물의 관리인으로 하는 데 서면합의를 하였고, 위 서면합의로써 소외인을 관리인으로 선임하는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 볼 수 있으므로, 결국 관리인으로 선임된 소외인으로부터 이 사건 집합건물의 관리업무를 위탁받은 원고 회사는 이 사건 집합건물의 관리업무를 수행할 정당한 권한을 갖는다고 판단하였다.
앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 집합건물의 건축주와 수분양자들은 그 개별적 분양계약을 통하여, 수분양자들의 구분소유권 취득을 전제로 관리단 설립 이후의 관리인 선임에 관하여 사전에 서면으로 합의한 것이고, 수분양자들 사이에서도 그러한 개별적 서면합의를 상호 수용하는 데 묵시적으로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로서 주장하는 바와 같이 관리단집회의 결의에 갈음하는 서면결의에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
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