부동산 경매 개시가 임박한 상황에서 유치권 성립을 위해 공사를 진행한 경우, 유치권 행사가 인정될 수 있을까?

판례 해설

원칙적으로 담보권은 먼저 성립된 권리가 먼저 변제받게 된다. 그러나 유치권은 기존 담보권보다 나중에 성립했다고 하더라도 사실상 우선적으로 변제받을 수 있다. 즉, 부동산이 매각되면 매수인이 유치권자의 피담보채권을 인수하게 되고 이를 변제해야만 매수인이 낙찰받은 토지나 부동산을 원하는대로 사용할 수 있기 때문에 기존의 담보질서에 따른 담보권자보다도 우선적으로 변제받는 결과가 발생한다. 그렇기 때문에 법원에서는 유치권의 성립을 엄격하게 판단하고, 나아가 유치권자의 주장이 신의칙에 반하지는 않는지까지 판단한다.

이 사건에서는 목적물에 이미 다수의 담보물권이 설정되어 있었는바, 이런 목적물에 유치권을 성립하기 위하여 공사를 진행하거나 임대차 계약을 체결했다면 아무리 유치권의 성립요건을 모두 갖추었다고 하더라도 기존 담보권자의 권리를 심각하게 해치기 때문에 이를 인정할 수는 없는 노릇이다. 이에 법원에서는 이러한 유치권자의 주장은 신의칙에 반한다고 보아 인정할 수 없다고 판단하였다.

다만 이 사건에서는 유치권의 발생 근거가 되는 공사가 진행되기 전에 이미 해당 목적물에 담보권이 여럿 설정되어 있었는바, 만약 이와는 반대로 유치권의 발생 근거가 되는 사실관계가 존재하는 상황에서 그 후에 담보물권이 설정되었다면 유치권이 인정될 수 있다는 사실을 기억해야 한다.

법원 판단

피고 설◈주는 실제로 김□은이 체결한 공사도급계약의 계약서상의 명의자에 불과하고 위 공사도급계약을 체결한 당사자가 아니어서 위 피고에게 위 계약에 기한 위 건물 2층, 5층, 6층 부분에 관한 공사대금채권이 귀속된다고 할 수도 없고, 또한 김□은이 김♤석에게 하도급을 준 공사부분 외에는 위 공사도급계약상 김□은이 도급받은 공사 전체가 모두 완공되었다고 볼 자료도 없으므로, 위 피고가 이 사건 건물의 전 소유자인 김◇태, 이△희의 승낙하에 위 건물 부분을 점유하였다고 하여 위 피고에게 위 계약에 기한 공사대금채권에 기초하여 위 건물 부분을 유치할 권리가 있다고 할 수 없다.

뿐만 아니라, 설사 피고 설◈주를 실제 공사도급계약을 체결한 당사자로 보아 그에게 공사대금채권이 귀속되는 것으로 본다고 하더라도, 위 인정 사실에서 나타난 바와 같이, ① 공사대금이 금 560,000,000원에 이르는 위 공사도급계약은 계약 당시 이미 후의 경매절차에서의 이 사건 건물 및 그 대지의 감정평가액을 초과하는 총 합계액 금 3,220,900,482원인 거액의 근저당권 및 전세권, 가압류등기가 경료된 상태에서 체결되었고, 그 내용에 있어서도 약정한 공사의 내용이 모호하고 광범위할 뿐만 아니라, 계약 당시부터 공사대금은 공사 완공 후 임료 수익으로 충당하는 것으로 정하였던 사정, ② 이 사건 경매절차 개시 직전에 피고 설◈주가 김◇태, 이△희와 사이에 위 건물 2층, 5층, 6층 부분에 관한 사용ㆍ수익 약정을 하였는바, 위 약정에서 공사대금에서 매월 공제하기로 한 임대료 상당의 돈 금 3,600,000원은 위 피고가 제출한 자료(을 제3호증의 1, 3, 각 임대차계약서)상의 위 건물 2층 부분만의 월차임 금 4,000,000원, 5층 부분만의 월차임 금 3,500,000원이나 뒤에서 보는 바와 같은 제1심 임료감정 결과에 따른 위 건물 2층, 5층, 6층의 월차임 상당 합계액 금 7,721,140원과 비교하여 매우 과소하고, 또한 위 약정에 따라 위 임대료 상당의 돈을 매월 공제하여 공사대금이 완제되기까지는 약 155개월 이상이 소요되는 사정, ③ 피고 설◈주 및 김□은과, 하수급인인 김♤석이나 부분별 공사를 시행한 다른 사람들 사이에 하도급 공사대금 등의 수수 내역에 관한 객관적인 자료도 보이지 않을 뿐만 아니라, 피고 설◈주가 제출한 견적서 등(을 제6호증의 1 내지 20)의 금액을 보더라도 그 합계액이 금 345,078,310원에 불과하여 공사비용으로 금 540,003,310원이 소요되었다고 하는 위 피고의 주장과도 상당한 차이를 보이며, 또한 위 피고는 계약한 공사 내용 중 5층 내부 인테리어 공사는 위 피고가 하지 않았음을 인정한 바 있는 등(갑 제2호증), 이 사건 공사의 구체적인 내용, 경위 및 소요 비용 등이 매우 모호하나 피고들이 이를 명백하게 밝히지 못하고 있는 사정, ④ 실제 공사는 이 사건 경매절차 전후에 걸쳐 1999. 3.경부터 1999. 가을경까지 이루어진 사정 및 그밖에 이 사건 경매절차 개시 전후에 위 사용ㆍ수익 약정이나 피고 설◈주 명의의 사업자등록, 위 피고와 김□은의 전입신고 등이 이루어진 경위 등을 종합하여 보면, 피고 설◈주는 이 사건 건물 및 그 대지에 위와 같이 거액의 근저당권, 전세권, 가압류등기 등이 되어 있는 등 그 소유자였던 김◇태와 이△희의 재산상태가 좋지 아니하여, 위 건물 및 그 대지에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서 위와 같이 공사대금이 금 560,000,000원에 이르는 공사도급계약 및 그 후의 사용ㆍ수익 약정을 하고, 그에 따라 위 건물 2층, 5층, 6층 부분을 점유하였다고 봄이 상당한바, 이러한 경우에는 위 피고가 전 소유자와 사이에 위 건물 부분에 관한 공사도급계약을 하고 그 계약에 따른 공사를 일부라도 실제로 진행하여 상당한 공사비용을 투하하였다고 하더라도, 만약 이러한 경우에까지 유치권의 성립을 제한 없이 인정한다면 전 소유자와 유치권자 사이의 묵시적인 담합이나 기타 사유에 의한 유치권의 남용을 막을 방법이 없게 되어 공시주의를 기초로 하는 담보법질서를 교란시킬 위험이 있다는 점을 고려할 때, 위 피고의 공사도급계약 전에 가압류등기와 근저당권설정등기를 마친 자의 신청에 의한 경매절차의 매수인(낙찰자)인 원고에 대한 관계에서는, 민법 제320조 제2항을 유추적용하여 위 피고가 위 공사대금채권에 기초한 유치권을 주장하여 그 소유자인 원고에게 대항할 수 없다고 하거나, 그 유치권을 행사하는 것이 신의칙에 반하여 허용될 수 없다고 해야 한다.

따라서 피고 설◈주에게 유치권이 성립하여 이로써 소유자인 원고에게 대항할 수 있음을 전제로 하는 피고들의 위 주장은 이유 없고, 결국 피고들은 원고에게 각 점유부분을 명도하고 권원 없이 이 사건 건물 중 일부분을 불법점유하여 원고가 해당 부분을 사용ㆍ수익하지 못함으로 인한 손해를 배상할 의무가 있다.

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