보증금반환청구 소송의 승소 확정판결을 가지고 강제경매를 신청한 임차인, 배당요구가 필요한 채권자일까?
- 권형필 변호사
- 5월 2일
- 2분 분량
판례 해설
기본적으로 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인은 배당요구 채권자로, 배당요구를 해야 배당받을 수 있다. 그런데 임차인이 보증금반환청구 등의 소송을 제기해서 집행권원을 확보하여 그에 따라 강제경매를 신청하는 경우도 있는바, 이런 경우에도 해당 임차인이 배당요구를 해야 할까.
이 사건의 원심법원은 너무 집행절차의 안정에 집중하여 임차인이 집행권원을 가지고 강제경매를 신청했음에도 불구하고 배당요구가 필요한 일반채권자로 취급하였다. 하지만 대법원에서는 해당 임차인이 자신의 권리인 대항력과 우선변제권 중에서 우선변제권을 선택해서 행사한 것으로 판단했다. 결국 집행권원을 가지고 스스로 강제경매를 신청한 임차인은 별도의 배당요구 없이도 배당절차에 참가하여 우선변제받을 수 있다.
법원 판단
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 반환 청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차 주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매 절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 할 것이다.
원고는 보증금반환청구 소송의 승소확정판결을 집행권원으로 하여 이 사건 주택에 관한 강제경매를 신청함으로써 주택임대차보호법상의 우선변제권을 선택하여 행사하였고, 원고가 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 현황조사보고서와 매각물건명세서에 기재된 상태에서 이 사건 경매절차가 진행되어 이 사건 주택이 매각되었으므로, 경매법원으로서는 원고에게 일반채권자인 피고들보다 우선하여 배당을 실시하였어야 할 것이다.
그럼에도 원심은 이와 달리, 원고가 배당요구의 종기까지 우선변제권 있는 임차인임을 소명하는 서류를 경매법원에 제출하지 아니하였다는 등의 이유만으로 배당과 관련하여 원고에게 일반채권자로서의 지위를 넘어 우선변제권이 있는 임차인의 지위를 인정할 수 없다고 잘못 판단하였으니, 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법상 우선변제권에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.
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