판례 해설
무자력 상태인 채무자가 소액보증금의 적용을 받는 임대차 계약을 체결한 것은 사해행위에 해당한다. 그러나 채권자취소권을 행사함에 있어서 수익자가 선의인 경우에는 채권자가 사해행위를 이유로 수익자에게 대항할 수 없다. 즉, 채권자가 사해행위 취소소송에서 승소하기 위해서는 채무자의 사해행위와 더불어 수익자 또는 전득자의 악의가 필요하다.
수익자 등의 악의에 대하여 법원은, 일단 채무자의 사해행위가 인정될 경우 수익자나 전득자의 악의는 추정된다고 본다. 즉, 채무자의 처분행위 당시에 수익자나 전득자가 사해행위임을 몰랐다는 사실을 스스로 입증해야 악의 추정에서 벗어날 수 있고, 만약 이를 입증하지 못한다면 악의 추정이 그대로 인정되어 수익자 등은 사해행위 취소와 더불어 원상회복 의무를 부담하게 된다.
대상판결은 채무자와 임대차 계약을 체결한 소액임차인의 악의를 판단함에 있어서 보증금과 차임을 누가 실제로 지급했는지, 보증금의 액수가 적정한지, 나아가 임차인과 임대인, 그리고 부동산 중개인의 관계 등을 종합적으로 판단해야 한다고 함으로써 나름 구체적인 기준을 제시하였다.
법원 판단
이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 아파트의 시가, 이 사건 각 근저당권등기의 채권최고액 합계, 이 사건 임대차계약 체결 이후 이 사건 아파트에 관하여 마쳐진 가압류기입등기의 청구채권액, 이 사건 아파트에 관한 이 사건 경매절차가 진행된 점, 소외 X는 이 사건 아파트 이외에 별다른 재산이 없는 것으로 보이는 점 등을 종합하여보면 소외 C는 이 사건 임대차계약 체결 당시 무자력이라 할 것인바, 무자력인 소외 C가 피고와 이 사건 임대차계약을 체결한 것은 원고 등 소외 C에 대한 일반채권자의 공동담보 부족을 가져오는 행위라 할 것이므로, 결국, 피고와 소외 C 사이에 체결된 이 사건 임대차계약은 특별한 사정이 없으면 원고 등 소외 C에 대한 일반채권자를 해한다는 점을 잘 알면서도 한 사해행위에 해당한다 할 것이고, 채무자인 소외 C의 사해의사가 인정되는 이상 피고의 악의는 추정된다 할 것이다.
주택임대차보호법 제8조의 요건을 갖춘 임차인에 대하여는 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 관하여 상당한 신뢰를 하게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지 통상적인 거래 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것으로 보이나, 그렇다고 하여 수익자인 임차인의 악의 추정을 쉽게 번복할 것은 아니고 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다.
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