도정법에서 의미하는 소유자는 무엇이며, 소유자 동의가 있었는지는 어떠한 기준으로 확인하고 있을까?

[ 판례 해설 ]

도정법의 각각의 절차를 진행하기 위해서는 소유자 또는 지상권자의 동의를 얻어야 하는바, 이 때의 소유자는 소유권의 개수를 의미하는지 아니면 특정인이 소유권을 여러 개 가지고 있을 경우 하나의 소유자라고 볼 수 있는지 해석의 여지가 있다. 대상판결은 여기에서 소유자의 개념을 자연적 의미의 소유자라고 해석하고 이는 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 조합설립에도 동일하다고 판시하였다.

이 경우 여러 개의 소유규권을 가진 소유자에게 다소 불리할 수 있으나 전체 토지 면적을 기준으로 일정 비율 이상의 동의를 별도로 요구함으로서 그 재산적 측면에서도 역시 보호하는 장치가 마련되어 있기 때문에 특별히 불리한 점은 없다고 판시하였다.

더 나아가 그와 같은 소유자의 동의 요건에 관하여 조합원 등의 동의 여부는 곧 행정절차 진행을 위한 기본적인 절차이고 더욱이 행정절차 진행시 동의 여부에 관하여 행정청에서 일일이 확인하는 것은 불필요한 행정력 낭비에 해당하는 바 그 동의에 대한 진정성 확보의 기준으로 2가지 점 즉, ① 동의의 내용에 관하여는 동의서에서 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것) 제26조 제1항 각 호의 법정사항이 모두 포함되어 있는지를 기준으로, ② 동의의 진정성에 관하여는 그 동의서에 날인된 인영과 인감증명서의 인여잉 동일한 것인지를 기준으로 한다고 판시하였다.

대상판결은 소유자의 의미 및 동의의 진정성 확인에 대한 기준을 제시한 판결로서 아주 유익한 판결이라고 보인다.

[ 법원 판단 ]

[1] 구 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법'이라 한다) 이 '구분 소유자', '토지 또는 건축물 소유자'의 동의율 외에 전체 토지 면적을 기준으로 한 일정 비율 이상의 구분소유자 또는 토지 소유자의 동의를 별도로 요구함으로써 재건축조합 설립의 동의 요건에 관하여 인적 측면과 더불어 재산적 측면을 함께 고려하고 있고, 구 도시정비법 제16조 제3항은 주택재건축사업의 조합설립 동의 요건으로 토지 또는 건축물의 '소유권'이 아니라, 토지 또는 건축물의 '소유자'를 기준으로 그 5분의 4이상을 규정하고 있음에 비추어 보면, 주택재건축사업의 조합설립에 관한 구 도시정비법 제16조 제3항의 동의자 수를 산정할 때에 1인이 다수 필지의 토지나 다수의 건축물 및 그 부속 토지를 소유하고 있다 하더라도 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지 또는 건축물의 소유자를 1인으로 산정하는 것이 타당하다.

비록 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것)이 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 조합설립 동의에 관하여 '1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등 소유자를 1인으로 산정'하도록 규정하고 있는 것 [제28조 제1항 제1호 (다)목]과 달리 주택재건축사업의 경우에는 이와 같은 규정을 두지 않았다고 하여 이를 달리 볼 것은 아니다.

[2] 구 도시 및 주겨환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것)의 재건축조합 설립에 토지 등 소유자의 서면에 의한 동의를 요구하고 그 동의서를 재건축조합설립인가신청 시에 행정청에 체출하도록 하는 취지는 서면에 의하여 토지 등 소유자의 동의 여부를 명확하게 함으로써 동의 여부에 관하여 발생할 수 있는 관련자들 사이의 분쟁을 미연에 방지하고, 나아가 행정청으로 하여금 재건축조합 설립인가신청 시에 제출된 동의서에 의하여서만 동의요건의 충족 여부를 심사하도록 함으로써 동의 여부의 확인에 불필요하게 행정력이 소모되는 것을 막기 위한데 있다.

따라서 재건축조합설립인가신청을 받은 행정청은 재건축조합설립인가의 요건인 토지 등 소유자의 동의 여부를 심사할 때에 무엇보다도 ① 동의의 내용에 관하여는 동의서에 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것) 제26조 제1항 각 호의 법정사항이 모두 포함되어 있는지를 기준으로, ② 동의의 진정성에 관하여는 그 동의서에 날인된 인영과 인감증명서의 인영이 동일한 것인지를 기준으로 각 심사해야 한다. 그리고 위 기준 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 동의서에 대하여는 이를 무효로 처리하여야 하고, 임의로 이를 유효한 동의로 처리할 수는 없다.

--

권형필 변호사의 블로그에서 더 많은 판례해설과 동영상 강의를 보실 수 있습니다..^^

blog.naver.com/jeremiah92