판례 해설
관리단집회의 안건은 주로 건물의 사용과 관리와 밀접한 경우가 많다. 특히 집합건물법 제16조 제2항에 따른 공용부분의 관리나, 집합건물법 제24조 제4항에 따른 관리인 선임 등에 있어서는 구분소유자가 아니라 임차인의 의결권 행사도 인정하는바, 이는 소유권을 갖고 있는 사람보다는 직접 해당 건물에 거주하는 사람들의 입장을 고려한 것이다.
그런데 위와 같은 법조문에서는 "구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하다"라고 규정함으로써 마치 임차인의 의결권 행사가 우선되는 것이 원칙이고, 예외적인 경우에만 구분소유자의 의결권 행사 사실을 관리단에 알려야 한다고 해석할 여지가 있었다.
이 사건에서도 원고는, 임차인의 의결권 행사가 당연히 구분소유자보다 우선함을 전제로 임차인들에게는 관리단집회의 소집통지가 이뤄지지 않았음을 이유로 소집 절차상 중대한 하자가 존재하여 해당 결의가 무효라고 주장하였다.
그러나 법원은, 관리단의 구성원은 임차인이 아니라 구분소유자이며, 관리단집회에서의 의결권 행사 주체 역시 원칙적으로 구분소유자이고 예외적으로 임차인의 보충적인 의결권 행사가 인정된다고 보아 구분소유자 전원에게 소집통지가 이뤄졌다면 임차인에게 소집통지가 이뤄지지 않았다고 하더라도 절차상 하자로 볼 수 없다고 판단하였다.
법원 판단
먼저 집합건물법 제24조 제4항에 따라 이 사건 건물 중 임차인이 존재하는 전유부분의 경우 이 사건 결의에 대한 의결권이 임차인들에게 귀속됨을 전제로 한 원고들의 주장에 관하여 살펴본다.
집합건물 관리단의 구성원은 구분소유자이므로, 원칙적으로 관리단집회에서 의결권을 행사할 수 있는 사람은 구분소유자라고 할 것이다. 다만, 집합건물법 제24조 제4항이 일정한 경우 관리인 선임을 위한 관리단집회에서 임차인 등 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 구분소유자의 의결권을 대신하여 행사할 수 있도록 규정한 취지는 그 전유부분을 다른 사람에게 임대한 구분소유자가 자신의 의결권 행사를 게을리 할 경우 집합건물의 관리인조차 선임되지 못하여 적절한 건물관리에 어려움이 초래되므로, 그 경우 건물관리에 대한 실질적인 이해당사자인 임차인 등으로 하여금 위 구분소유자의 의결권을 보충적으로 행사할 수 있도록 하기 위함이라고 봄이 타당하다.
그런데 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물 구분소유자 중 과반수 및 의결권의 과반수가 이 사건 총회에 참석하여 자신의 의결권을 행사하여 이 사건 결의에 찬성하였고, 위와 같이 본래 의결권자인 구분소유자들이 자신들의 의결권을 행사한 이상 위 의결권을 보충적으로 행사할 수 있는 것에 불과한 임차인들에게 의결권이 귀속된다고는 볼 수 없다.
따라서 이 사건 건물 중 임차인이 존재하는 전유부분의 경우 이 사건 결의에 대한 의결권이 임차인들에게 귀속된다는 원고들의 주장은 받아들일 수 없으므로, 이를 전제로 한 원고들의 위 나머지 주장부분 역시 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
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