[ 판례 해설 ]
이 사건에서 주목할 만한 부분은, 법원은 관리 규약에서 ‘중요 계약을 체결하는 경우 구분소유자의 동의를 얻을 것’을 정하고 있는데도 관리단이 구분소유자의 동의를 얻지 않고 용역업체와 중요한 도급계약을 체결하였다면 해당 도급계약은 무효라고 판단한 것이다.
그러나 관리단 규약에서 구분소유자의 동의를 요구하는 것은 이례적인 것으로, 결국 관리단과 공사 계약을 체결하려는 계약 상대방은 이러한 규약의 존재와 더불어 계약에 관하여 구분소유자의 동의 여부를 확인하고 비로소 계약을 체결해야 하는 주의의무를 부담시킨 것이다. 다른 한편으로 관리단이 계약을 체결할 때에도 (중요한 계약에 한하기는 하지만) 구분소유자의 동의를 받아야 하는 의무를 부담시킨 것으로, 이는 거래 안전에 어느 정도의 위협이 되는 것으로 보인다.
결국 빌딩 관리단과 계약을 체결하고자 하는 상대방은 관리단 규약에 ‘중요한 계약에 있어서 관리단이 구분소유자로부터 동의를 얻어야 하는지 여부’와 함께 ‘구분소유자의 동의가 존재하는지 여부’를 확인하여야 할 것이다.
[ 법원 판단 ]
피고 관리단의 관리 규약 제11조 제2항 2호에 의하면 중요한 공사, 용역 등의 발주에 관해서는 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성이 필요한데, 공사 도급 계약서에 지하 1층, 3층 1층 구분소유자들의 대표인 피고들의 서명만이 있을 뿐 다른 구분소유자들의 찬성을 받았음을 인정할 만한 아무런 증거가 없는 점이 인정되므로 앞서 인정한 사실만으로 원고 유원전기와 피고 관리단 사이에 이 사건 건물에 관한 공사 도급계약이 체결되었음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 도급계약 체결을 전제로 하는 원고의 청구는 나머지 점에 관하여 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. (서울중앙지방법원 2012. 11. 1. 선고 2012가합13335 판결)
--
권형필 변호사의 블로그에서 더 많은 판례해설과 동영상 강의를 보실 수 있습니다..^^
blog.naver.com/jeremiah92
Comments