[ 판례 해설 ]
우리 법은 사적 자치를 인정하기 때문에 당사자 사이의 약정이나 단체의 규약을 가급적 인정하려고 하지만, 강행규정을 어기는 규정은 무효가 된다.
집합건물법상 관리단은 구분소유자 전원으로 구성되는바, 아무리 관리단집회 결의를 거쳤다고 하더라도 그 관리단의 법적 성질에 반하는 관리규약은 인정될 수 없다.
특히 이 사건 건물의 관리규약에서는 구분소유자 외에 임차인까지 관리단의 구성원이 된다고 규정하였는바, 이러한 조항은 집합건물법의 취지에 맞지 않기 때문에 무효라고 판단한 대상판결은 지극히 타당하다.
[ 법원 판단 ]
1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분은 소유권의 목적으로 할 수 있는데 이를 건물의 구분소유라 하는바, 이에 관하여는 1984.4.10. 법률 제3725호로 제정된 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법이라 한다)이 적용되는데, 위 법 제23조 제1항은 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다고 규정하고 있어, 이에 의하면 집합건물법이 적용되는 집합건물의 경우에는 반드시 관리단이 구성되어야 하고, 그 구성원은 구분소유자만이 될 수 있고, 그 구분소유자가 그 전유부분을 타인에게 임대하여 임차인이 사실상 그 전유부분을 점유, 사용하고 있는 경우에도 그 임차인은 위 관리단의 구성원이 될 수 없는 것으로, 이는 구분소유자의 그 건물이나 대지, 부속시설 등에 대한 공동관리의식을 높이기 위한 것이며, 또 위 법 제24조 제1,2항은 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임하여야 하고, 그 선임은 관리단집회의 결의에 의한다고 규정하며, 위 법 제28조 제1항은 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로 정할 수 있다고 규정하고, 위 법 제29조 제1항 전단은 그 규약의 개정은 앞서 본 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다라고 규정하고 있는바, 이 때 규약이라 함은 관리단의 최고 자치규범 내지는 일종의 정관에 유사한 객관화된 단체의 자치법규로, 그 중요성에 비추어 보아 위 법 제23조 제1항, 제29조 제1항 전단은 각 강행규정으로, 그 규약의 개정은 구분 소유자들로서만 구성된 관리단집회의 결의에 의하지 아니하면 안되며, 또 설사 구분소유자 전원의 합의가 있다고 하더라도 위 규정과 다른 규정을 두는 것은 허용되지 않는다고 해석함이 상당하다고 보여진다.
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