관리단집회에서 공용부분 변경 결의를 했다면 공용부분을 분양하거나 임대할 수 있을까?

판례 해설

집합건물법에 따라 공용부분을 변경하려면 원칙적으로 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다. 이러한 공용부분 변경이란, 기존의 공용부분의 형상이나 구조, 용도 등을 실질적으로 바꾸는 것으로, 만약 공용부분 변경의 수준을 넘어서 소유권 또는 대지사용권이 변경되는 경우에는 구분소유자 전원의 동의를 받아야 하는 민법상 공유물 변경의 법리가 적용된다.

이렇게 공용부분의 변경과 소유권 내지 대지사용권의 변경을 구분하는 이유는 적용되는 법률과 요건이 달라지기 때문이다.

이 사건에서 재건축 조합은 집합건물 공용부분 중 일부에 점용권을 설정해서 원고에게 분양하였고, 이러한 사실을 조합과 상가 관리인이 사실상 용인하고 있었다. 이에 법원은 해당 공용부분 분양을 집합건물법에 따른 공용부분 변경이 아니라 그 형상 내지 효용을 변경하는 것이기 때문에 구분소유자 전원의 동의를 받아야 한다고 판단했다.

법원 판단

이 사건 점용권 분양계약이 집합건물의 공용부분의 처분을 내용으로 한다는 주장에 대하여

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제15조 제1항 본문은 “공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다.”라고 규정하고 있는데, 관리단집회의 이러한 결의를 요하는 공용부분의 변경은 기존의 공용부분의 외관과 구조를 변경하거나 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로서, 어떠한 행위가 이러한 공용부분의 변경에 해당하는지는 변경이 되는 부분과 그 범위, 변경의 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도의 동일성 여부, 그 밖에 변경에 소요되는 비용 등을 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다86597 판결 등 참조).

집합건물법 제15조 제1항이 집합건물 중 공용부분의 변경에 관하여 일반적인 공유물과는 달리 관리단집회의 결의에 의하도록 정한 취지는 구분소유자의 전유부분 소유권이나 대지사용권 기타 권리관계에 별다른 변동을 일으키지 아니하는 공용부분의 형상 또는 효용 등의 단순한 변경에 관하여는 구분소유자 전원의 동의나 대지사용권자 전원의 승낙이 없어도 관리단집회의 결의에 따르도록 함으로써 집합건물의 공용부분에 관하여 합리적이면서도 효율적인 이용관계를 설정하려는 것이다. 따라서 이와 달리 공용부분의 형상 또는 효용의 변경이 이용관계의 단순한 변화를 넘어서서 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 집합건물법 제15조 제1항에서 말하는 공용부분의 변경에 해당하지 아니한다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결 참조).

원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고가 집합건물의 공용부분인 이 사건 분양부분에 점용권을 설정하여 원고에게 분양한 행위는 이 사건 분양부분의 사용·수익권한 및 점용권의 처분권한을 원고에게 부여하고 그 대가로 원고로부터 일정한 금원을 지급받는다는 점에서 임대차계약과 유사한 성격을 갖고 있기는 하나, 원고와 피고가 점용권의 계약기간에 관하여 ‘해지사유가 없는 한 원고가 이 사건 분양부분을 지정된 용도에 영구적으로 사용할 수 있고, 다만 법령의 규정, 행정처분, 건물의 구조변경, 공유부분의 무단점거 등 상가관리를 해하는 행위 등 점용권을 유지하기 곤란한 사유가 있을 경우에는 피고가 영수한 대금을 반환하고 계약을 해지할 수 있다’고 약정한 점, 이 사건 분양부분은 지하 1층의 경우 갱의실로, 나머지 부분은 휴게실로 그 용도가 지정되어 있는데, 원고는 이 사건 분양부분을 매점 등의 용도로 사용하기 위하여 점용권을 분양받았고 피고 또는 이 사건 상가의 관리인은 이러한 용도의 변경을 사실상 용인하고 있는 점에 비추어 볼 때 피고가 이 사건 분양부분의 점용권을 원고에게 분양한 행위는 공용부분인 이 사건 분양부분을 당초의 경제적 용도(휴게실, 갱의실)에 따라 이용·개량하는 행위에 해당한다고 보기 어렵고, 오히려 공용부분에 물리적인 변화를 가하여 그 형상 또는 효용에 변경을 가져오는 행위에 해당한다고 판단하였다.

원심판결 이유를 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위반, 집합건물의 공용부분에 대한 집합건물법 규정에 관한 법리오해 등으로 판결 결과에 영향을 미친 위법이 없다.

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