판례 해설
집합건물법에 따른 관리단집회 의결 정족수는 대부분 전체 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수이다. 그러나 법에서 별도의 정족수를 정하고 있는 경우에는 그에 따른다.
또한 집합건물법에서는 현실적으로 관리단집회를 개최하기 어려운 상황을 대비하여 서면결의나 전자적 방법으로 관리단집회를 대체할 수 있다고 규정하고 있다. 다만 이 경우에는 통상의 의결정족수보다 그 수가 가중되어 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 동의가 필요하다.
관리단집회를 개최하는 것이 곤란한 경우를 대비하여 예외 조항을 만들어두고 그 정족수를 훨씬 가중한 조항이 무슨 의미냐고 생각할 수도 있지만, 관리단집회는 소집 과정에서 모든 구분소유자의 참석이 보장되는 반면, 이를 서면결의서 등으로 대체할 때에는 혹여나 이에 대해서 안내받지 못한 구분소유자들이 존재할 수 있고 그들의 의사가 반영되지 않을 수 있기 때문에 통상의 의결정족수보다 가중한 것이다.
그런데 이 사건 건물에서는 관리규약을 통해 관리단집회를 갈음하는 서면결의서의 정족수를 집합건물법상의 규정보다 훨씬 감경하였는바, 과연 해당 관리규약 조항이 유효한지가 문제되었다. 이에 대해 법원은 집합건물법의 취지를 고려할 때 관리단집회를 갈음하는 서면결의서의 의결정족수는 강행규정이므로, 이 사건 관리규약 규정이 무효라고 판단하였다.
따라서 관리단에서는 의결정족수를 판단할 때, 집합건물법에서 '관리규약으로 달리 정할 수 있다'는 조항이 있지 않는 이상 관리규약으로 이를 함부로 가중하거나 감경할 수 없음을 기억해야 한다.
법원 판단
이 사건 건물의 관리규약 제13조 제2항은 관리협의회 임원선출에 관하여 “구분소유자 2/3 이상의 서면 동의를 받아야 하며 그중에서 과반 수 이상의 찬성을 얻어야 한다”고 규정하고 있는데, 집합건물법 제41조는 관리단집회에서 결의할 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다고 규정하여 서면결의의 경우 같은 법 제38조와 달리 의결정족수를 강화하는 한편, 위 서면결의 의결정족수에 관하여 관리단 규약으로 이를 다르게 정할 수 있다는 예외를 규정하지 않고 있다.
그러한 취지는 관리단집회의 결의보다 간이한 서면결의라는 제도를 인정하는 대신 서면결의에 의할 경우 자칫 구분소유자의 소유권 등이 침해될 우려가 있음을 고려하여 그 의결정족수를 특별히 5분의 4 이상으로 엄격하게 규정한 것이라고 할 것이므로, 집합건물법 제41조는 강행규정으로서 이에 반하는 관리단 규약은 그 범위에서 무효라고 할 것이다. 따라서 이 사건 관리단의 관리규약 제13조 제2항 중 서면결의 요건을 2/3로 완화한 부분은 강행규정인 집합건물법 제41조에 반하여 무효이다.
그러나 원고는 스스로의 주장에 의하더라도 2013. 2. 28.자 관리단집회에서 제6기 임원으로 선출된 이후 2014. 1. 2.경까지 구분소유자 593명의 4/5에 이르지 못하는 430명의 서면동의서를 받았다는 것이고, 이후 2015년 2월경까지 추가로 서면동의서를 받아 구분소유자의 4/5 이상의 동의를 받았다는 점에 관하여는 원고가 제출한 증거만으로는 이를 인정하기에 부족하다.
설령 원고가 2015년 2월경까지 추가로 서면동의서를 받아 구분소유자의 4/5 동의 요건을 갖추게 되었따고 하더라도, 이는 2013. 2. 28자 결의 또는 선출 이후 2년이 경과한 시점으로서 제6기 임원의 임기인 2년이 거의 만료된 점, 위 결의 이후 2015. 2경까지 구분소유자의 변동이 어느 정도 있었을 것으로 보이는 점 등에 비추어 위 추가 서면동의서에 의한 서면결의는 당초의 관리단집회의 결의와 동일성이 인정될 수 있는 적법한 결의라고 보기 어려워 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
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