[ 판례 해설 ]
사용검사일 전에 발생한 하자나 오시공 또는 미시공 등의 하자가 발생했다면, 어떠한 법에 따라 손해배상 청구를 할 수 있을까.
본 대상판결이 나오기 전까지는 학설( 예를 들면, ① 주택법이 전면 적용된다는 견해, ② 구분소유자의 분양자에 대한 손해배상청구권에 관하여는 집합건물법이 적용되지만 분양자는 주택법령상 책임기간 내에 발생한 하자에 대해서만 책임을 진다는 견해 ③집합건물법만이 적용된다는 견해 )이 분분하였으나 본 대상판결에서 위와 같은 혼선을 완전히 정리하였다.
주택법에서는 하자의 범위와 제척기간에 관한 제한을 두고 있으므로 주택법이 적용된다면 손해배상을 청구하는 입장에서는 다소 불리하다는 점에서 어느 법률이 적용될지에 대한 구별 실익이 있는바, 대상판결은 공동주택의 경우에 주택법을 특별법으로 보아 우선 주택법 제46조가 적용되고, 주택법령에 규정되지 않은 하자에 관하여는 집합건물법이 적용된다고 판시하였다.
생각건대 하자에 의한 손해배상책임 역시 분양대금 상승으로 연결될 수 있음을 고려하여 주택법령에 제한적으로 그 하자담보책임 시기를 결정한 것으로 보이는바, 그러한 입법취지를 고려한다면 대상판결은 타당한 것으로 보인다.
[ 법원 판단 ]
2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, 개정 “집합건물법”이라 한다) 제9조 제1항은 제1조의 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 “민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용한다.”고 규정하고, 부칙 (1984. 4. 10.) 제6조는 “집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택법의 특별한 규정은 그것이 이 법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있다. 다만 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다.”고 규정하고 있으며, 한편 2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 주택법(이하, “개정 주택법”이라 한다) 제46조 제1항은 “사업주체는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 집합건물법 제9조의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사일 또는 사용승인 일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열ㆍ침하ㆍ파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다.”고 규정하고, 같은 조 제3항은 “사업주체는 제1항의 규정에 의한 담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한때에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있다.
개정 집합건물법과 개정 주택법은 입법목적, 하자담보책임의 내용, 하자담보책임의 대상이 되는 하자의 종류와 범위, 하자담보책임을 추급할 수 있는 권리자와 그 의무자, 하자담보책임을 추급할 수 있는 권리의 행사기간 등을 서로 달리하고 있다. 따라서 개정 집합건물법 제9조에 따른 하자보수청구권 및 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 개정 주택법 제46조에 따른 하자보수청구권 및 하자발생으로 인한 손해배상청구권은 독립적으로 행사할 수 있다고 할 것이다. 다만 위에서 본 바와 같이 개정 집합건물법 부칙 제6조 단서가 “공동주택의 담보책임에 관하여는 개정 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다”고 규정하고 있고, 개정 주택법 제46조는 공동주택의 사용검사일 또는 사용승인일(이하, “사용검사일” 이라고만 한다)부터 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에 한하여 담보책임을 인정하고 있으므로, 개정 주택법 제46조에서 규정하는 하자에 대하여는 위 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 그 하자가 발생한 때에 한하여 개정 집합건물법 제9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있고, 그 밖에 개정 주택법 제46조에서 규정하지 않는 사용검사일 전에 발생한 하자나 오시공ㆍ미시공 등의 하자에 대하여는 위 대통령령이 정하는 담보책임기간의 제한 없이 개정 집합건물법 제9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다고 할 것이다.
앞서 본 법리와 사실관계에 의하면, 위 구분소유자들은 X아파트에 발생한 위 하자들 전부에 대하여 피고를 상대로 개정 집합건물법 제9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다고 할 것이고, 한편 원고는 위 아파트 177세대의 구분소유자들로부터 개정 집합건물법 제9조에 따른 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양수받아 그 이행을 청구하는 것이 분명하므로, 원고의 청구를 일부 받아들인 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있다.
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