경매개시 이후에 점유를 시작한 공사업자가 경매 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 없는 진짜 이유!
- 권형필 변호사
- 2024년 8월 29일
- 2분 분량
판례 해설
이제는 경매개시결정 이후에 점유를 시작한 공사업자가 경매 절차의 낙찰자나 매수인에게 유치권을 주장할 수 없다는 것이 많이 알려져 있다. 하지만 오늘 소개할 대법원 판례가 나오기 전에는 공사대금을 받지 못한 사람이 유치권 현장을 점유하지 못하는 경우가 대부분이었다. 공사업자로서는 못 받은 공사대금으로도 한 번 손해를 입었는데, 다른 공사현장에서 현장 일을 하지 않는다면 수입이 마이너스이기 때문이다.
하지만 압류명령이 내려지면 채무자는 채권 양도 등의 일정한 행위를 할 수 없게 된다. 이를 압류의 처분금지효라고 한다. 따라서 공사업자가 유치권 현장을 점유했더라도 이러한 행위가 경매개시결정 이후에 이뤄졌다면 그 사람은 경매 절차의 낙찰자에게 대항할 수 없게 된다.
법원 판단
채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제 경매 개시 결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 할 것이다.
원심은 그 채택 증거를 종합하여, 선정자 1을 제외한 나머지 선정자들이 주식회사 A기계공업 소유의 이 사건 공장 건물들의 신축공사로 인한 공사대금채권을 가지고 있던 중 A기계공업의 채권자인 B의 신청에 기한 2002. 5. 6.자 강제경매개시결정에 따라 같은 해 5. 13. 이 사건 공장 건물들 및 그 부지 등에 관하여 강제경매개시결정의 기입등기가 경료된 이후 위 선정자들이 위 공장건물들 중 선정자 1이 임차하고 있던 이 사건 건물 및 부지 부분에 대하여는 위 선정자에 대한 A기계ㅖ공업의 점유물반환청구권을 양도받음으로써 2003. 4. 30. 경부터 위 선정자를 통한 간접점유를 시작하고, 나머지 공장 건물들 및 부지에 대하여는 늦어도 경비원을 고용하여 출입자들을 통제하기 시작한 2003. 5. 23. 경부터 A기계공업으로부터 그 점유를 이전받아 직접점유를 시작한 사실을 인정한 다음, 선정자들은 위 강제경매개시결정의 기입등기에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되는 위 점유이전에 기한 유치권의 취득으로써 위 경매절차의 매수인인 권고에 대하여 대항할 수 없다는 이유를 들어, 선정자들에 대하여 이 사건 건물 및 부지의 인도와 아울러 이 사건 공장건물들의 전체 부지 지상에 설치한 판시 컨테이너의 철거와, 원고가 위 경매절차에서 이 사건 건물 및 부지의 인도와 아울러 이 사건 공장건물들의 전체 부지 지상에 설치한 판시 컨테이너의 철거와, 원고가 위 경매절차에서 이 사건 건물 및 부지의 소유권을 취득한 2003. 9. 25.부터 그 인도를 인용하였는바, 위와 같은 원심의 판단은 앞서 본 법리 및 기록에 비추어 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 것처럼 유치권의 성립과 효력, 부동산의 강제경매개시결정에 따른 처분금지의 효력, 점유 및 재산권 등에 관한 법리오해와 사실오인, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
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