건물 소유자 동의 없이 유치권자가 임대차 계약을 체결하면, 유치권은 어떻게 될까?
- 권형필 변호사
- 2024년 9월 4일
- 2분 분량
판례 해설
유치권의 성립요건에서 가장 중요한 점유는, 유치권자가 직접점유하는 것은 물론이고 다른 사람을 통해서 하는 간접점유 또는 언제든지 타인의 점유 간섭을 배제할 수 있을 정도의 사실적인 지배로도 가능하다.
하지만 유치권을 통해 유치권자가 얻을 수 있는 권리는, 피보전채권을 변제받기 전까지 점유할 수 있는 권리일 뿐, 점유하고 있는 유치물을 사용하거나 수익할 수 있는 권리가 있는 것은 아니다. 채무자나 소유자에게 동의를 받았다면 유치물을 사용하거나 이를 통해 수익을 얻을 수 있지만, 만약에 유치권자가 채무자나 소유자의 동의를 받지 않고 유치물을 마음대로 사용하거나 타인에게 대여한다면 이는 유치권 소멸청구 사유에 해당한다(민법 제324조).
이 사건에서 유치권자는 건물 완공 후 공사대금을 지급받지 못하여 유치권을 행사하고 있는 상황에서, 제3자와 임대차계약을 체결하였는바, 이는 채무자인 건물 소유자의 동의를 받지 않은 채 유치물을 통해 수익을 얻은 것으로 인정되어 유치권 소멸청구의 대상이 되었다.
따라서 유치권자로서는 건물 소유자 동의 없이 유치권자가 임대차 계약을 체결하면 유치권이 소멸된다는 사실을 기억하고 주의해야 할 것이다.
법원 판단
민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 하고, 유치권자는 유치물의 보존에 필요한 사용을 제외하고는 소유자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못하여, 유치권자가 이를 위반하는 때에는 채무자 또는 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
을 제1,2,3호증의 기재에 의하면, 피고가 A개발과 체결한 공사도금계약의 내용에 "건축주는 준공 후 분양시 시공자에게 우선적으로 공사대금을 지급하도록 하고, 3개월이 지나고 분양이 안 될 때에는 건축주와 시공자가 협의하여 임대로 전환하는 등의 노력을 기하여 시공자에게 최선을 다하여 공사대금을 지급하도록 한다."라는 내용이 포함된 사실, 피고가 이 사건 건물에 대한 준공검사를 받아주지 못한 상태이던 2004. 10. 14. A개발과 위와 같이 공사대금을 4억 8,600만 원으로 하는 정산합의를 하면서 대물변제이행각서의 내용에는 "건물 완공과 동시에 이 사건 건물을 피고에게 대물로 지급함과 동시에 이에 대한 사용, 처분을 A개발이 승낙하기로 한다."라는 내용이 포함된 사실, 피고는 또한 2004. 11. 30. 소외 7을 입회인으로 하여 A개발과 "A개발 대표이사인 소외 8이 2004. 12. 2.까지 이 사건 건물 전부를 합계 9억 6,000만 원에서 10억 원에 처분하지 못할 경우에는 A개발이 피고에게 이 사건 건물의 처분을 위임한 것으로 간주하고, 피고가 채권자에게 통보하여 결정하여도 이의를 제기하지 않되, 다만 피고는 A개발 대표이사인 소외 8과 합의하여 집행한다."라는 취지로 확인각서를 작성한 사실은 인정되나, 한편 갑 제14호증의 기재에 의하면, A개발의 대표이사였던 소외 8은 서울서부지방법원 사건과 같은 법원 사건의 법정에 증인으로 출석하여 "피고에게 이 사건 건물에 대한 임대권한을 수여한 적이 없다."라고 증언한 사실을 인정할 수 있고, 앞서 든 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 위 대물변제이행각서는 피고가 2004. 10. 25.까지 이 사건 건물 전체에 관한 준공검사를 받아주는 조건으로 교부된 것인데 피고가 위 조건을 이행하지 못한 점, 위 공사도급계약의 내용과 위 확인각서의 내용은 A개발과 피고 사이의 협의에 의하여 이 사건 건물에 대한 처분권한 또는 임대권한을 피고에게 부여하기로 하는 것인데, 그 협의가 이뤄졌다는 것을 인정할 증거가 없는 점, 을 제5호증은 A개발이 이 사건 건물이 아닌 서울 서대문구 (주소 2 생략)에 대한 임대권한을 소외 4에게 위임한다는 내용에 불과한 점 등을 종합하여 보면, A개발이 피고의 이 사건 건물 임대에 대하여 동의하였다거나, A개발이 피고에게 이 사건 건물에 대한 임대권한을 위임하였다고 볼 수 없고, 을 제6호증의 기재와 당심 증인 소외 4의 일부 증언만으로는 위 인정을 뒤집기 부족하다.
따라서 피고는 소유자였던 A개발의 승낙 없이 별지 목록 기재 각 부동산을 제3자에게 임대하였는바, 이는 유치물의 보존에 필요한 범위를 넘은 것으로 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 것이라 할 것이므로, OOO개발의 2010. 5. 6. 유치권소멸청구에 따라 피고의 위 각 부동산에 대한 유치권은 소멸하였다고 봄이 타당하다.
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