가입계약 체결 당시에 사업부지 확보비율을 과장했다면 지역주택조합 가입계약 해제 가능하다.

[ 판례 해설 ]

지역주택조합이 성공적으로 진행되기 위해서는 가장 먼저 일정 수준 이상의 사업부지를 확보해야 한다. 즉, 지역주택조합 사업은 사업구역 내 80% 이상의 토지를 확보해야 사업시행인가를 받을 수 있고, 나아가 95% 이상의 토지를 확보해야 나머지 토지 등 소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있기 때문이다.

따라서 지역주택조합과 조합 가입계약을 체결하려는 조합원으로서는 지역주택조합이 얼마나 토지를 확보하였는지가 중요한바, 사업부지를 얼마나 확보했는지는 조합 가입계약 체결에 있어서 중요한 부분에 해당한다고 할 것이다.

이에 법원은 조합 가입계약을 체결할 당시에 조합이 확보한 사업부지에 대해서 허위로 설명했다면, 이는 민법 제110조에 따른 기망에 의한 계약 취소사유라고 보아 조합에게 납입금 반환 의무를 인정하였다.

[ 법원 판단 ]

관계 법령의 내용과 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래의 사정을 종합하면, 이 사건 계약은 사업부지 확보율에 관한 피고의 기망에 의하여 체결된 것이라고 보는 것이 타당하므로, 이 사건 계약은 원고들이 피고의 기망을 이유로 이 사건 계약을 각 취소한다는 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 2019. 7. 19. 적법하게 취소되었다. 따라서 피고는 원고들에게 이 사건 계약의 취소에 따른 부당이득의 반환으로 이 사건 분담금 등 및 이에 대한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.

1) 이 사건 계약 체결 당시의 구 주택법(2015. 6. 22. 법률 제13379호로 개정되기 전의 것) 제18조2 제1항 제1호는 주택건설대지면적 중 95% 이상 사용권원을 확보한 지역주택조합의 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에 대한 매도청구 권한에 관한 내용을 규정하고 있었고, 구 주택법 시행령(2015. 12. 22. 대통령령 제26750호로 개정되기 전의 것) 제37조 제1항에 의하면 주택조합설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 80% 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다(2015. 7. 24. 법률 제13435호로 개정된 주택법은 제32조 제2항에서의 위 시행령과 같은 내용을 명시적으로 규정하였다).

2) 위와 같이 사업부지 확보율은 지역주택조합설립인가 및 최종 부지 확보를 위한 매도청구 권한 행사의 요건이고, 앞으로 어느 정도 사업부지 확보가 필요하고 그에 걸릴 기간이 어느 정도인지 여부 등을 파악할 수 있도록 하여 조합원이 부담할 분담금의 상승 여부, 사업의 변경 여부 등도 예상할 수 있게 해주는 지역주택조합이 추진하는 주택건설사업에 있어 매우 중요한 자료이다. 이는 지역주택조합 사업이 조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 받은 후 사업승인을 얻어 아파트를 건축하는 방식으로 진행되는 것이어서, 조합설립 전에 이루어져야 하는 조합설립 추진업무가 매우 중요하고, 그 진행 과정에서 사업의 성패를 좌우하는 변수가 많으며, 당초 예정했던 사업의 진행이 지연되는 경우가 많은 점에서도 그러하다.

3) 원고들은 2015. 5. 중순경 피고의 분양대행사 직원으로부터 사업부지 확보율이 80% 이상이라는 취지의 말을 들었고, 2016. 10. 18. 개최된 피고의 창립총회에서 사회자 및 I 주식회사의 직원이 피고의 사업부지 확보율이 80% 이상이라는 말을 하였던 점 등에 비추어 볼 때, 원고들은 이 사건 계약 체결 당시에도 이 사건 계약과 관련된 업무를 수임하여 대리권을 가진 분양대행사의 직원 등으로부터 피고의 사업부지 확보율이 80% 이상이라는 취지의 말을 전달받은 것으로 보인다.

4) 피고는 2015. 12. 22. 대구광역시 중구청장에게 지역주택조합설립인가를 신청할 당시 국공유지 면적 3,090.42㎡를 포함한 전체 대지 20,538.17㎡ 중 13,771.84㎡에 관하여 사용승낙을 받았음은 앞서 본 바와 같고, 앞서 든 증거에 의하면, 위 신청 당시 피고가 첨부한 토지사용승낙서 중 그 작성일자가 이 사건 계약 체결일 이후로 기재된 토지사용승낙서의 사용승낙면적 합계는 약 4,700㎡이다. 그런데 피고가 이 사건 계약 체결 당시 나머지 사용승낙면적 약 9,070.84㎡(=13,771.84㎡ - 4,700㎡) 전부에 관하여 사용승낙을 받았다고 하더라도, 이 사건 계약 체결 당시 피고의 사업부지 확보율은 약 44%(=9,071.84㎡ ÷ 20,537.17㎡ × 100)에 불과하고, 국공유지를 제외한 사유지로 한정한다고 하더라도 약 52%[= 9,071.84㎡ ÷ (20,538.17㎡ - 3,090.42㎡) × 100]에 불과하여 피고가 홍보한 80% 이상의 사업부지 확보율과 크게 차이가 난다.

5) 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당하는데, 원고들이 이 사건 계약 체결 여부를 결정하는 데 있어 사업부지 확보율이 매우 중요한 요소임에도, 피고가 원고들에게 실제 사업부지 확보율과 30% 이상 차이가 나는 사업부지 확보율을 고지한 것은 다소의 과장이나 허위가 수반된 광고로 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도라고 보기 어렵다.

6) 피고는 이 사건 계약 체결일인 2015. 5. 중순경부터 약 1년 10개월 후인 2017. 3. 31.에야 대구광역시 중구청장으로부터 지역주택조합설립인가를 받았고, 그 내용도 당초 예정된 사업계획보다 상당 부분 축소된 사업계획으로 위와 같은 인가를 받았을 뿐이다.

7) 피고는 대구광역시 중구청과의 협의를 통하여 사유지 기준 80% 이상의 부지를 확보할 경우 국공유지도 매수할 수 있으므로 사업부지에 국공유지가 포함되는지 여부는 이 사건 계약의 중요한 사항이 아니라거나 사업부지 확보율에 관한 기망 자체가 아니라고 하나, 피고는 실제 2017. 2.경 조합원에게 국공유지에 대한 협의가 제대로 성사되지 않아 사유지 부분을 전부 확보하더라도 이 사건 사업을 진행할 수 없는 상태에 이르렀음과 사업부지를 축소하여 조합설립인가를 받은 후 국공유지를 매수하여 다시 사업부지를 늘릴 것이라고 통지하여 사업부지 중 국공유지 매수가 중요한 사항임을 알인 바 있고, 국공유지가 사업부지에 포함되어 있는지 여부에 관하여 고지를 받지 못한 조합원이라면 당연히 사유지에 한정된 것이 아닌 전체 사업부지를 기준으로 한 사업부지 확보율에 대하여 설명을 들었다고 생각하는 것이 일반적이라도 할 것이다.

8) 피고는 이 사건 계약을 체결하면서 사업계획의 변경 등에 따라 건축규모, 세대별 단위면적, 조합원 분담금 등이 조정될 수 있다는 내용의 특약사항(이 사건 계약서 제7조 제5항 제1호)을 두었고, 원고들에게 앞으로 있을 사업계획의 변경 등에 대하여 이의를 제기하지 않을 것을 확인하는 각서 등을 작성하게 하였는데, 이러한 특약사항을 두거나 각서를 작성하게 한 취지가 피고가 사업부지 확보율에 대하여 기망하였을 경우에도 원고들이 아무런 이의를 제기할 수 없게 하겠다는 의미로 보디는 어렵고, 이러한 특약사항 및 각서 등을 통하여 원고들의 권리를 제한할 것이라면 피고는 원고들에게 사업계획 변경 등을 일으킬 수 있는 사업부지 확보율 및 사업부지 내 국공유지 포함 여부를 충실히 설명할 의무가 있었다고 봄이 타당하다.

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